Kan ik de huurder aan zijn exploitatieplicht houden?

Corona desk, Huurrecht Datum: 26 maart 2020

Nederland treft verstrekkende maatregelen om de verspreiding van het coronavirus te remmen. Het kabinet kondigt op 15 maart 2020 aan dat horeca, sportclubs, scholen en kinderdagverblijven hun deuren tot en met 6 april 2020 moeten sluiten. Dit geldt met ingang van 23 maart ook voor contactberoepen op het gebied van uiterlijke verzorging, zoals kappers en schoonheidsspecialisten. Winkels en vakantieparken worden daarnaast verplicht maatregelen te treffen om ervoor te zorgen dat mensen afstand houden. Is men daar niet voldoende toe in staat, dan kan de burgemeester de locatie sluiten.

Veel ondernemers mogen hun bedrijf niet langer openhouden, anderen vragen zich af of het nog wel verstandig is om hun bedrijf open te houden. Wat betekent dit voor de in de meeste huurovereenkomsten opgenomen verplichting voor de huurder om de bedrijfsruimte daadwerkelijk voor zijn bedrijf te gebruiken en open te houden voor publiek (de exploitatieplicht)?

Geldt de exploitatieplicht ook in tijden van corona?

Wanneer de huurder op bevel van het kabinet zijn deuren moet sluiten, kan de verhuurder bezwaarlijk van hem verwachten dat hij zijn exploitatieplicht naleeft. De huurder heeft immers geen invloed op de genomen maatregel, hij kan een beroep doen op overmacht. Het ligt dan niet voor de hand dat de verhuurder een beroep kan doen op een boetebepaling of de huurovereenkomst kan beëindigen.

Besluit een huurder op eigen initiatief zijn deuren te sluiten, dan is minder snel sprake van overmacht. Een onrendabele exploitatie kan ertoe leiden dat van de huurder niet verlangd kan worden dat hij blijft exploiteren, maar het uitgangspunt zal zijn dat de verhuurder zich op de afspraken kan blijven beroepen. In uitzonderlijke gevallen kan de rechter vanwege onvoorziene omstandigheden de gevolgen van een overeenkomst wijzigen. Het is goed denkbaar dat ook het coronavirus een onvoorziene omstandigheid oplevert.

De burgemeester kan ten slotte een bedrijfsruimte sluiten als de exploitant onvoldoende maatregelen treft om ervoor te zorgen dat mensen afstand houden. De huurder had een sluiting om die reden mogelijk kunnen voorkomen. Het is goed mogelijk dat in dergelijke gevallen de exploitatieplicht onverkort geldt. Dat zal afhangen van de ernst van de schending van de overheidsmaatregel door de huurder en de andere specifieke omstandigheden. Voor verhuurders is aan te raden om met huurders kritisch in gesprek te blijven om erop toe te zien dat de voorschriften worden nageleefd. Zie ook: Weet u of uw huurder de maatregelen in naleeft?

Voor een harde conclusie is het nog te vroeg. Een uitzonderlijke situatie als deze hebben we nog niet eerder meegemaakt. De bestaande rechtspraak is dan ook niet één op één op deze situatie van toepassing.

Tips voor verhuurders en huurders

Bovenal geldt dat verhuurders en huurders er belang bij hebben dat hun onderneming deze onzekere periode te boven komt. Die belangen worden op dit moment het beste gediend met overleg om met elkaar tot een praktische oplossing te komen. Een oplossing kan bijvoorbeeld liggen in een tijdelijk uitstel van huurbetaling of een tijdelijke huurverlaging. In enkele gevallen kan het tijdelijk toestaan van een ander gebruik van het gehuurde ook uitkomst bieden. Zie ook Mag ik een afhaalservices starten in mijn restaurant?

Om misverstanden te voorkomen doet u er goed aan om de (tijdelijke) afspraken goed vast te leggen, bijvoorbeeld in een aanvullende overeenkomst. Bel met een van onze advocaten op de sectie huurrecht om vrijblijvend van gedachten te wisselen over uw situatie: 026 – 352 28 24 of mail: huurrecht@dekempenaer.nl.

Klik hier voor meer blogs die zijn geschreven over (de gevolgen van) het coronavirus.