Huurachterstand en corona: praktijkvoorbeelden

Door: mr. L. (Laurens) Vrakking, Corona desk, Huurrecht Datum: 17 april 2020

Een maand nadat de maatregelen ter voorkoming van de verspreiding van het Coronavirus van kracht zijn geworden, is een eerste reeks uitspraken gepubliceerd over ontbindingsvorderingen. In het op 25 maart 2020 bereikte akkoord tussen de minister, Aedes, IVBN, Kences en VastgoedBelang stond daarover:

[Als] gezamenlijke lijn [geldt] dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jongsleden reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen.

Mede op basis van dat akkoord spraken de kantonrechters op 6 april af dat zij tot 1 juni 2020 geen ontruimingen zullen uitspreken:

Huurzaken: tot 1 juni 2020 wordt in woonruimtezaken geen ontruiming uitgesproken (verstek- en uitgeprocedeerde zaken inbegrepen), uitgezonderd zaken waarin sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken zoals criminele activiteiten en ernstige overlast.

Ook de beroepsorganisatie van deurwaarders KBvG gaf een richtlijn af die inhield dat ontruimingen zoveel mogelijk opgeschort moeten worden.

Allereerst krijgen gerechtsdeurwaarders het dringende advies om voorlopig geen ontruimingen en boedelbeslagen uit te voeren. We moeten fysiek contact tussen mensen in deze dagen tot een minimum beperken. Dan past geen beslaglegging, waarbij ‘social distancing’ nauwelijks in acht te nemen is. Daarnaast moeten mensen zoveel mogelijk binnen blijven. Daarbij passen geen ontruimingen.

(…)

Er zijn uitzonderingen. Sommige ontruimingen en beslagleggingen kunnen niet wachten. Bijvoorbeeld: een woonhuis met een wietplantage of een urgent beslag op waardevolle zaken. Nu al zien we rechters die in hun vonnissen rekening houden met de Corona-uitbraak en de overheidsmaatregelen, maar die de ontruiming toch gelasten. De gerechtsdeurwaarder is dan verplicht om op te treden en zal dat ook doen.

Inmiddels zijn de eerste uitspraken van kantonrechters een feit. De rechtbank Overijssel publiceerde drie praktijkvoorbeelden. In één geval werd wel al beslist dat de huurachterstand (van maar liefst 7 maanden) betaald moet worden, maar werd de beslissing over de ontruiming aangehouden tot na 1 juni 2020.

In een andere zaak, waarin de betalingsachterstand groter was dan 4 maanden huur en de huurder misleidende informatie had verstrekt bij het aangaan van de huur, werd de ontruiming in kort geding wel onvoorwaardelijk toegewezen. De rechter stelde in die zaak vast dat de huurder elders haar intrek zou kunnen nemen en dus niet op straat zou komen te staan. De rechter stelt de ontruimingstermijn vast op 2 weken met het oog op de coronacrisis.

Weer een andere uitspraak laat een middenweg zien: de huurder die 7 maanden huur onbetaald gelaten heeft, moet de woning ontruimen ‘wanneer dat volgens de Koninklijke Beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders in verband met de door de overheid uitgevaardigde Corona-maatregelen weer mogelijk en verantwoord is’. Hoewel dit op korte termijn geen oplossing biedt voor de verhuurder, levert dit wel een mogelijkheid op om relatief snel na het opheffen of versoepelen van de maatregelen alsnog tot ontruiming over te gaan.

Vóórdat de richtlijn van kantonrechters op 6 april 2020 van kracht werd, is nog een ontruiming toegewezen wegens huurachterstanden die ontstaan waren vóór de Coronacrisis. Over die uitspraak schreef mijn kantoorgenoot Korian Gerritsen een blog. In de hierboven omschreven uitspraken is te zien dat dat onderscheid niet altijd gemaakt wordt: voorlopig worden alleen in uitzonderlijke gevallen ontruimingen van woningen toegewezen. Let wel: dit zijn drie uitspraken van één rechtbank, dus andere uitkomsten zijn mogelijk.

Voor bedrijfsruimte geldt de afspraak van kantonrechters niet. Lees hier meer over de gevolgen van de Coronacrisis voor de betaling van de huurprijs. Zie ook onze blog over het steunakkoord dat partijen in de retailvastgoedsector hebben bereikt.

Meer weten?

Heeft u naar aanleiding van bovenstaande vragen of wilt u meer weten? Neem gerust contact op met onze huurrechtdvocaten.

Klik hier voor meer artikelen die zijn geschreven over (de gevolgen van) het coronavirus.