Huis of bedrijfspand in de verkoop: vijf aandachtspunten

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Corona desk, Wonen en bouw, Bouwrecht Datum: 21 april 2020

Voorkom dat na de verkoop van een onroerende zaak discussie ontstaat.

De effecten van het coronavirus op de economie zijn nog onvoorspelbaar. Veel mensen hebben inmiddels hun baan verloren en de verwachting is dat talloze bedrijven failliet zullen gaan. Dit zal tot financiële problemen leiden en in sommige gevallen zullen mensen gedwongen worden hun huis of bedrijfspand te verkopen. Tegen deze achtergrond is het prettig om zo snel mogelijk een geschikte koper te vinden. Maar onderschat de verkoop van een onroerende zaak niet. Ondanks de stormachtige en onzekere periode is het belangrijk het hoofd koel te houden. Dat voorkomt een hoop ellende achteraf. Hieronder vindt u een vijftal aandachtspunten.

1. Makelaar

Gaat u zelf uw huis of bedrijfspand verkopen of vraagt u een makelaar om u daarbij te helpen? Wanneer u een makelaar inschakelt, zal deze het verkooptraject begeleiden. Hij of zij fungeert als “spreekbuis” van u als verkoper. Hij zal een verkoopbrochure samenstellen, potentiële kopers rondleiden in het pand en onderhandelingen voeren. De makelaar heeft een zorgplicht; hij moet handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Zo zal hij bijvoorbeeld moeten waarschuwen voor eventuele fiscale gevolgen van de verkoop en dient hij te controleren of de koper de waarborgsom heeft gestort. Als de makelaar bijvoorbeeld een onjuist oppervlak van de onroerende zaak opneemt in de brochure, kan het zijn dat hij onrechtmatig handelt. In dat geval kan de makelaar worden aangesproken voor de schade die de koper als gevolg van de fout lijdt.

2. Mededelingsplicht

Wees helder en transparant over gebreken aan uw woning of het bedrijfspand. Als u weet dat het pand een gebrek heeft, moet u dat melden aan de koper. Ook als deze daar niet expliciet naar vraagt. Een eventueel gebrek kan immers van invloed zijn op de aankoopbeslissing van de koper. Gebreken die besproken zijn tijdens een bezichtiging, kunt u eventueel achteraf schriftelijk (per e-mail) aan de potentiële koper bevestigen. U hoeft geen mededelingen te doen over eigenschappen die de koper zelf eenvoudig kan waarnemen. Denk daarbij aan een scheur in de muur of aanwezige houtrot. Wanneer achteraf blijkt dat u uw mededelingsplicht heeft geschonden, kan de koper u aansprakelijk stellen. Hij kan bijvoorbeeld vorderen dat u gebreken herstelt of dat de koopovereenkomst wordt ontbonden.

3. Gebreken of normaal onderhoud?

Niet iedere onregelmatigheid of afwijking aan een onroerende zaak is een gebrek. Een koper zal, afhankelijk van bijvoorbeeld de ouderdom van een pand, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Dat geldt ook als de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar was. In dat kader is het goed om de koper te wijzen op het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Tijdens deze keuring worden alle onregelmatigheden aan het pand in kaart gebracht en krijgt de koper inzicht in de staat van de onroerende zaak en het eventueel te plegen onderhoud. Wanneer de koper besluit af te zien van het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring, dan komen de gevolgen daarvan voor zijn eigen risico.

4. Koopovereenkomst

In de koopovereenkomst worden alle afspraken tussen u en de koper vastgelegd. U kunt gebruik maken van een modelovereenkomst, bijvoorbeeld het model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed of het model koopovereenkomst eengezinswoning (bijvoorbeeld van NVM), maar dat hoeft niet. De NVM-koopakten bevatten een risicoregeling. Volgens de standaardmodellen zijn alle zichtbare en onzichtbare gebreken aan het pand voor risico van de koper. Als verkoper bent u verplicht een woning of bedrijfspand te leveren dat geschikt is voor normaal gebruik. Dat betekent dat de koper het pand met een bepaalde mate van duurzaamheid en veiligheid moet kunnen gebruiken. Stuit hij achteraf op gebreken die duurzaam en veilig gebruik in de weg staan, dan bent u als verkoper daarvoor aansprakelijk.

5. Oud huis of pand

Verkoopt u een oud huis of een oud pand? Dan kunt u een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opnemen. In de ouderdomsclausule staat dat de koper bekend is met de ouderdom van de onroerende zaak en dat de gevolgen van verborgen gebreken, die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor zijn risico komen. Daarmee geeft u als verkoper te kennen dat u niet instaat voor de kwaliteit van een aantal onderdelen van het pand. De verantwoordelijkheid daarvoor komt geheel bij de koper te liggen. De clausule kan alleen betrekking hebben op delen van de onroerende zaak die samenhangen met de ouderdom. Gebreken aan bijvoorbeeld een aanbouw die pas een paar jaar oud is, vallen dus niet onder de ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule is overigens geen standaardbepaling, maar wordt, indien van toepassing, handmatig toegevoegd aan de overeenkomst.

Vragen? Neem contact op

De hiervoor genoemde punten lijken op het eerste gezicht open deuren. Toch komt het vaak voor dat na de koop van een onroerende zaak discussie ontstaat. Wat is een gebrek precies? En wanneer is daar sprake van? Wist de verkoper van het gebrek? Of had de koper het kunnen weten? Zorg dus dat u voorafgaand aan de verkoop van uw woning of bedrijfspand goed op de hoogte bent. Heeft u een vraag? Neem contact met ons op via wonen@dekempenaer.nl of 026 352 28 88.

Klik hier voor meer artikelen die zijn geschreven over (de gevolgen van) het coronavirus.