Waar moet u op letten bij de aankoop van onroerend goed?

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw, Bouwrecht Datum: 20 juli 2020

Vijf factoren die de onderzoeksplicht van de koper verzwaren

Ben u als ondernemer toe aan een volgende stap en overweegt u de aankoop van een bedrijfspand? Of heeft u besloten om kleiner of juist groter te gaan wonen? Het kopen van onroerend goed vereist de nodige aandacht en kent veel haken en ogen. Zo is er bijvoorbeeld sprake van een mededelingsplicht aan de kant van de verkoper en een onderzoeksplicht aan de kant van de koper. In beginsel mag de koper afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. Wanneer de koper twijfelt of reden heeft om te twijfelen, moet hij nader onderzoek doen. In principe weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder, maar in sommige gevallen kan er meer gewicht worden toegekend aan de onderzoeksplicht. Vijf factoren die de onderzoeksplicht van de koper verzwaren, worden hieronder beschreven.

1. Zichtbaarheid of kenbaarheid van een gebrek

De mate waarin de koper kan waarnemen dat sprake is van een gebrek, is van invloed op zijn onderzoeksplicht. Zichtbare scheefstand van een pand kan bijvoorbeeld betekenen dat sprake is van verzakkingsgevaar en zal voor een koper aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te doen. Of wanneer een kelder van een oud pand muf ruikt en vochtplekken vertoont, zal men rekening moeten houden met mogelijke ventilatieproblemen, beschadigde wanden, een gebrekkig riool of lekkage. Naast zichtbare gebreken kan sprake zijn van kenbare gebreken. Dat zijn gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt wanneer hij voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek had laten verrichten. Hoewel bij een bouwkundig onderzoek ‘slechts’ sprake is van een visuele inspectie, kan op basis van een dergelijk onderzoek wel degelijk het risico op de aanwezigheid van bijvoorbeeld lekkages, houtworm of houtrot aan het licht worden gebracht.

2. Hoedanigheid van partijen

Op iemand die beroepsmatig onroerend goed aankoopt, dus een professionele koper, rust een zwaardere onderzoeksplicht dan op een particuliere koper. Datzelfde geldt voor een deskundige koper: wanneer een koper bouwkundig onderlegd is of van beroep bijvoorbeeld aannemer is, is dat van invloed op zijn onderzoeksplicht. Ook het feit dat een koper zich laat bijstaan door een professional, bijvoorbeeld een makelaar of een architect, beïnvloedt de onderzoeksplicht. De ratio hierachter is dat de professionaliteit van een partij een vermoeden vestigt over de sterkte van deze partij. Van een professionele partij mag immers meer worden verwacht dan van een niet-professionele partij

3. Ouderdomsclausule

Wanneer het de aankoop van een relatief oud pand betreft (bijvoorbeeld ouder dan 50 jaar), kan de verkoper ervoor kiezen om een ouderdomsclausule aan de koopovereenkomst toe te voegen. Op grond van deze clausule verklaart de koper zich bekend met het feit dat de onroerende zaak relatief oud is. Dat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwbouw het geval zal zijn. Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er na de verkoop (verborgen) gebreken worden ontdekt, die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Aangenomen wordt dat een ouderdomsclausule slechts betrekking zal hebben op gebreken die specifiek verband houden met de ouderdom van het pand. Toch hoeft dat niet altijd zo te zijn. Ook in het verleden uitgevoerde verbouwingen of onderdelen van de woning die minder oud zijn dan het pand, kunnen onder de reikwijdte van de ouderdomsclausule vallen. Omdat een ouderdomsclausule het risico van gebreken bij de koper legt, dient deze extra alert te zijn. De ouderdomsclausule geeft dus aan de koper het signaal af dat het doen van (extra) onderzoek voorafgaand aan de koop, aan te bevelen is.

4. Onbekendheidsclausule

Met een (on)bekendheidsclausule verklaart de verkoper dat hij niet of juist wel bekend is met bijvoorbeeld de aanwezigheid van asbest, oude olietanks of bodemverontreiniging. Ook deze clausule vervult een signaalfunctie; de bepaling spoort de verkoper aan om zijn mededelingsplicht te vervullen en attendeert de koper op zijn onderzoeksplicht. In principe zal de onbekendheid van de verkoper slechts betrekking hebben op de asbest of de verontreiniging zelf, en niet (ook) op feiten die daarop zouden kunnen wijzen. Een onbekendheidsclausule zorgt er dus niet voor dat de onderzoeksplicht van de koper vervalt. Wanneer een verkoper verklaart niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest, mag een koper daaraan niet het vertrouwen ontlenen dat het pand vrij is van asbest. Integendeel: als de koper dit aspect belangrijk vindt, mag van de koper worden verwacht dat hij onderzoek doet. Van de andere kant mag de verkoper natuurlijk niet in strijd met de waarheid verklaren dat feiten hem niet bekend zijn. Met andere woorden: spreken wordt plicht.

5. Niet-bewoningsclausule

Met een zogenaamde niet-bewoningsclausule wordt de koper erop gewezen dat de verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt of bewoond, hetgeen het geval zal zijn bij bijvoorbeeld woningcorporaties, vastgoedhandelaren en beleggers. Wanneer de verkoper het pand niet zelf heeft gebruikt of bewoond, kan hij de koper niet informeren over eventuele gebreken aan het verkochte, waarvan hij wel op de hoogte zou zijn geweest als hij het pand wel zou hebben gebruikt. Op grond van de niet-bewoningsclausule verklaart de koper zich akkoord met het feit dat eventuele gebreken voor zijn risico komen. Ook van deze bepaling gaat het signaal uit richting de koper dat nader onderzoek mogelijk aan te raden is.

Tot slot

Sinds 1 februari 2018 kent de standaard NVM-koopakte (voor een bestaande eengezinswoning) een nieuwe bepaling over de bouwkundige keuring. Op deze website is daarover het volgende artikel gepubliceerd: Recht op ontbinden koop bij bouwkundige gebreken. Deze bepaling geldt alleen als partijen over de inhoud ervan afspraken hebben gemaakt. Op grond van deze bepaling heeft de koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden wanneer uit de resultaten van een bouwkundige keuring blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud een vooraf afgesproken bedrag te boven gaan. Ook deze bepaling zorgt voor een nadere invulling van de onderzoeksplicht van de koper. De tekst van deze bepaling zal kopers aanzetten extra alert te zijn op de risico’s die zij lopen wanneer zij bij de aankoop van een huis vooraf geen onderzoek (laten) doen.

Meer weten?

Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande? Neem dan contact met ons op: bel 026-3522824 of mail naar wonen@dekempenaer.nl