Recht op ontbinden koop bij bouwkundige gebreken

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw, Bouwrecht Datum: 1 februari 2018

In het nieuwe NVM-model Koopovereenkomst Eengezinswoning of Appartementsrecht wordt per 1 februari 2018 standaard het voorbehoud van een bouwkundige keuring opgenomen. Het NVM-model kende eerder al het voorbehoud van financiering. Deze wijziging zorgt ervoor dat consumenten op de woningmarkt beter worden beschermd.

Afzien van de koop

Consumenten die in het koopcontract een voorbehoud van een bouwkundige keuring opnemen, kunnen zonder bijkomende verplichtingen van de koop afzien. Dat kan als blijkt dat de beoogde woning meer bouwkundige gebreken blijkt te hebben dan aanvankelijk werd gedacht. Een bouwkundige keuring maakt inzichtelijk wat de staat van onderhoud van het huis is en welke eventuele gebreken de woning kent. Wanneer de woning toe is aan onderhoud- of herstelwerkzaamheden, is het op basis van een bouwkundige keuring makkelijker om de kosten daarvan in kaart te brengen.

Visuele inspectie

Tijdens een bouwtechnische keuring wordt een visuele inspectie uitgevoerd. Op die manier krijgt men inzicht in de staat en de onderhoudstoestand van een woning en de eventueel visueel waarneembare gebreken. Bij een dergelijke inspectie worden geen specialistische en/of destructieve onderzoeken verricht. Er zullen dus geen onderdelen worden verwijderd om bijvoorbeeld achterliggende constructies te kunnen beoordelen. Ook worden geen metingen verricht of berekeningen uitgevoerd. De keuring is een momentopname en geeft de situatie weer zoals deze door de inspecteur van het bouwkundig adviesbureau ten tijde van de inspectie is aangetroffen.

Afwijken van standaard model

Kopers zijn niet verplicht om standaard een voorbehoud van een bouwkundige keuring in de koopovereenkomst op te nemen. Het is mogelijk om af te wijken van de inhoud van het NVM-model. Wanneer men daarvoor kiest, is het wel verplicht om in het definitieve contract expliciet duidelijk te maken op welke punten er een wijziging is afgesproken. Het afzien van een voorbehoud van bouwkundige keuring wordt zichtbaar gemaakt door middel van het doorhalen van de tekst. Op deze manier worden kopers zich meer bewust van hetgeen men heeft afgesproken.

Risico

Het niet opnemen van een voorbehoud van bouwkundige keuring of een voorbehoud van financiering kan risicovol zijn voor de koper. In de toelichting van het nieuwe NVM-model Koopovereenkomst wordt ook aandacht besteed aan de risico’s. Een koper die geen voorbehoud van bouwkundige keuring opneemt, kan de koop niet ontbinden als de woning ernstige gebreken vertoont of de herstelkosten hoger zijn dan geraamd. Het gevolg is dat de koop in stand blijft en de koper verplicht is om de woning af te nemen. Het is in dat geval nog maar de vraag of de schade waarmee men blijft zitten bij de verkoper te verhalen is. Bovendien is het mogelijk dat de verhouding tussen de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht zal gaan veranderen. Het feit dat men er expliciet voor kiest om geen keuring te laten doen, zou er toe kunnen leiden dat de rechter zal oordelen dat niet voldaan is aan de eigen onderzoeksplicht.

Contact

Heeft u vragen over de inhoud van uw koopovereenkomst? Neem dan contact met ons op: bel 026-3522824 of mail naar bouwrecht@dekempenaer.nl.