De overheid vraagt veel van u als vastgoedeigenaar als het aankomt op verduurzaming. Zo moeten kantoorpanden per 2023 voldoen aan de voorwaarden voor energielabel C. Het landelijke streefdoel is om in 2030 de CO2-uitstoot voor bestaande bouw te halveren ten opzichte van 1990. Dát het energiezuiniger moet is duidelijk, maar wie moet daarvoor zorgen?
“Ben ik als eigenaar volledig verantwoordelijk voor het doorvoeren van energiebesparende maatregelen aan mijn pand”?
Een verhuurder van een verzamelgebouw stelde mij laatst deze vraag. Hij was bang dat de verduurzaming van zijn pand geheel voor zijn rekening zou komen. Dat u als pandeigenaar verantwoordelijk bent voor het energiezuiniger maken van uw pand, lijkt logisch, maar dit is niet altijd het geval. De wet legt deze verantwoordelijkheid namelijk bij ‘de drijver van de inrichting’.
Wat is een ‘inrichting’ en wie is de ‘drijver’ daarvan? Heel kortgezegd is een inrichting een bedrijvigheid of een activiteit met een bedrijfsmatige omvang die op een bepaalde locatie plaatsvindt. Een ruim begrip, waar zowel horeca-, kantoor- als winkelruimte onder valt. De wet legt niet uit wat met een ‘drijver’ wordt bedoeld, maar gelukkig blijkt dat wel uit rechterlijke uitspraken.
Enkele vuistregels:
- Er kunnen meerdere inrichtingen in één gebouw zitten, maar er is altijd maar één drijver per inrichting. Om te weten wie de drijver(s) is/zijn, moet daarom het aantal inrichtingen worden vastgesteld.
- Bestaat het pand uit één inrichting met één drijver, dan is die drijver verantwoordelijk voor het treffen van de energiebesparende maatregelen.
- Als er meerdere inrichtingen en dus meerdere drijvers zijn binnen een pand, zullen de verschillende drijvers in de regel op zichzelf verantwoordelijk zijn voor het doorvoeren van energiebesparende maatregelen.
Wanneer is iemand dan een drijver? In een zaak uit 2017 oordeelde de rechtbank dat het winkelcentrum in kwestie aan te merken was als één inrichting en dat de pandeigenaar/verhuurder de drijver daarvan was. Bepalend was de grote mate van zeggenschap van de verhuurder wat betreft de ‘handel en wandel’ in het winkelcentrum. Zo was de verhuurder verantwoordelijk voor zaken als openingstijden, toegang en toelevering van elektriciteit. Ook had de verhuurder op grond van het huurcontract met zijn huurders de mogelijkheid zelf de vereiste milieumaatregelen treffen óf deze van de huurders af te dwingen. De bal voor de verduurzamingsopgaven van het winkelcentrum lag volgens de rechtbank in dit geval dan ook bij de verhuurder als drijver van de inrichting.
Het is niet altijd gemakkelijk te bepalen of een pand bestaat uit één inrichting of meerdere. Vragen die de rechter stelde in de zaak over het winkelcentrum waren de volgende:
- Bestaat er technische en/of functionele samenhang tussen de winkelunits en het winkelcentrum waarin deze zijn gelegen?
- In hoeverre is er zeggenschap van de eigenaar van het winkelcentrum als verhuurder over de activiteiten die door de huurders binnen de afzonderlijke winkelunits worden uitgevoerd?
In het algemeen geldt: hoe méér samenhang en zeggenschap, des te waarschijnlijker het is dat sprake is van één inrichting (en één drijver, namelijk de verhuurder).
Bij kantoorgebouwen is de situatie vaak totaal anders dan bij winkelcentra. Daar bestaat namelijk veel minder de noodzaak tot samenhang van de verschillende kantoren binnen het gebouw. Verhuurders hebben dan doorgaans minder zeggenschap ten opzichte van hun huurders dan bij winkelcentra. Meestal zal de huurder van een kantoorruimte de drijver zijn van de afzonderlijke inrichting binnen het pand en daarmee de verantwoordelijke voor de energiebesparende maatregelen.
Let op: bent u de drijver van een inrichting en voldoet u niet aan de energiebesparingsplicht? Dan kan de overheid u aanmerken als ‘overtreder’. Een overtreder riskeert sancties als bestuurlijke boetes en dwangsommen. Voorkom dat u een boete moet voldoen: bent u drijver? – maak uw pand groen!
Moet u als verhuurder uw pand energiezuiniger maken?
De kosten voor deze investeringen kunt u delen met uw huurders. Uw huurders hebben hiervan immers ook profijt; zij krijgen een lagere energierekening. Wilt u tot een kostenverdeling komen? Maak daarover duidelijke afspraken en neem nog vóórdat u investeert in een duurzamer pand contact op om deze verdeling contractueel vast te leggen.
Korian Gerritsen | T: +31 (0)26 352 28 24 | k.gerritsen@dekempenaer.nl