Inhoudsopgave

Aandachtspunten voor de verhuurder bij faillissement van de huurder

Met de recente huurdersfaillissementen in de retail is voor veel verhuurders een onzekere periode aangebroken. Er ontstaat een compleet nieuwe situatie: de huurder komt zelf volledig buiten spel te staan, zijn positie wordt van de ene op de andere dag door de curator overgenomen. Die moet de boedel beheren en zal zich daarbij uitsluitend richten op de belangen van de schuldeisers. Voor de verhuurder is het vanaf dat moment oppassen geblazen. Zijn belangen botsen haast per definitie met die van de boedel.

De curator kan ervoor kiezen de onderneming van de huurder te staken en in losse onderdelen te verkopen. Hij zal dan meestal binnen enkele dagen na het faillissement de huur opzeggen met een opzegtermijn van hooguit drie maanden.

Sommige bedrijven zijn nog wel levensvatbaar na faillissement. Bijvoorbeeld omdat er nog een grote opdracht ligt of omdat er veel goodwill in de onderneming zit. De curator zal dan niet opzeggen, maar de huur (tijdelijk) laten doorlopen en/of proberen een doorstart te maken. Hij kan dan proberen de doorstarter in de plaats van de failliete huurder te stellen, ook als dat tegen de zin van de verhuurder is.

Vanaf de datum van faillissement tot het moment waarop de huurovereenkomst eindigt, is de huurschuld een boedelschuld: een schuld die met voorrang betaald moet worden uit de boedel. Dat lijkt gunstig voor de verhuurder, maar dat is betrekkelijk: ook boedelschulden kennen een rangorde en de boedel moet toereikend zijn. Bepaalde faillissementskosten, zoals het salaris van de curator, hebben voorrang boven de huurschuld. Als de faillissementskosten hoger zijn dan de opbrengst van de boedel, is de kans groot dat de verhuurder achter het net vist.

De verhuurder heeft dus geen garantie dat de huurschuld ook daadwerkelijk wordt voldaan, terwijl hij wel het voortgezet gebruik van het gehuurde moet dulden. Tenzij de verhuurder besluit de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De Faillissementswet geeft hem die bevoegdheid. Bijvoorbeeld als hij een nieuwe huurder heeft gevonden. Omdat hij daarmee een doorstart van de failliete onderneming onmogelijk maakt, volgt niet zelden een geschil met de curator, waarin uiteindelijk de rechter moet beslissen of de verhuurder met zijn opzegging misbruik heeft gemaakt van zijn opzeggingsbevoegdheid.

Vindt de verhuurder geen nieuwe huurder en komt er geen doorstart, dan lijdt de verhuurder vrijwel altijd schade: de overeengekomen huurtijd wordt niet volgemaakt. Bij beëindiging na faillissement vervalt ieder recht op huur. Dat is anders dan wanneer de huur buiten faillissement voortijdig door de verhuurder wordt ontbonden omdat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. De huurovereenkomst bevat vaak een clausule die de verhuurder dan recht geeft op leegstandschade. Dat is de schade die de verhuurder lijdt omdat hij de toekomstige huurtermijnen misloopt. Bij faillissement kan dat niet meer sinds een arrest van de Hoge Raad uit 2011 (Aukema q.q. / Uni-Invest), ook als er wel genoeg geld in de boedel zit.

In sommige gevallen biedt een bankgarantie of concerngarantie uitkomst. Die is vaak juist bedoeld om leegstandschade af te dekken. Door het arrest van de Hoge Raad uit 2011 is het in veel gevallen niet meer mogelijk de bankgarantie voor leegstandschade in te roepen, maar er zijn ook andere vormen van schade waarvoor de bankgarantie wel kan worden gebruikt. Dat vraagt enige begeleiding. Het is belangrijk om bij het inroepen van een bankgarantie bij faillissement van de huurder vooraf een goede strategische afweging te maken. Een verhuurder die zich daar niet van bewust is loopt het risico dat de curator het door de bank uitbetaalde bedrag later met succes terugvordert van de verhuurder.

Facebook
Twitter
LinkedIn
Print

Meer weten?

Neem contact met ons op!

Mail

DELEN

Facebook
Pinterest
Twitter
LinkedIn
De Kempenaer Advocaten
Privacyoverzicht

De Kempenaer Advocaten respecteert de privacy van alle bezoekers van haar websites.

Wij maken gebruik van cookies. Een cookie is een klein tekstbestand dat tijdens uw bezoek aan een website naar uw computer wordt gestuurd en daarop wordt geplaatst. Wij gebruiken cookies om onze websites optimaal te laten functioneren.

U kunt de cookies van uw harde schijf verwijderen.

Ook kunt u cookies uitschakelen via uw browser. Zie hiervoor:

Internet Explorer: https://support.microsoft.com/nl-nl/help/17442/windows-internet-explorer-delete-manage-cookies

Mozilla Firefox: https://support.mozilla.org/en-US/kb/enable-and-disable-cookies-website-preferences

Safari: https://support.apple.com/kb/PH19214?locale=nl_NL

Google Chrome: https://support.google.com/chrome/answer/95647?hl=en-GB&hlrm=nl

 

Onze websites bieden op verschillende plaatsen mogelijkheden tot interactie, zoals bijvoorbeeld het invullen van formulieren ter deelneming aan onze seminars. De daarbij door u verstrekte gegevens worden uitsluitend gebruikt voor het doel waarvoor u ze hebt verstrekt. Uw gegevens worden zonder uw toestemming niet aan derden verstrekt, tenzij dat noodzakelijk is voor het doel waarvoor u die gegevens hebt verstrekt.

Onze website maakt gebruik van Google Analytics voor het verkrijgen van bezoekersstatistieken. De statistieken van Google Analytics worden door ons gebruikt om inzicht te krijgen in de bezoekersaantallen, de populaire pagina’s en om daarmee onze website te verbeteren. De informatie die door Google wordt verzameld, wordt geanonimiseerd opgeslagen. De Kempenaer Advocaten en Google kunnen niet zien welke personen onze website hebben bezocht.

De informatie die Google verzamelt, wordt mogelijk opgeslagen op servers buiten de Europese Economische Ruimte. De Kempenaer Advocaten heeft geen invloed op het gebruik van de data door Google en/of derde partijen. Google kan de gegevens verstrekken aan derden als zij daartoe op grond van de wet verplicht is of voor zover de informatie namens Google door derden wordt verwerkt. Voor meer informatie verwijzen wij u naar het Privacybeleid van Google: https://www.google.nl/intl/nl/policies/privacy/ en naar Google Analystics:https://www.google.com/intl/nl_nl/analytics/

 

In onze website staan knoppen om pagina’s te kunnen te delen of liken op de sociale netwerken LinkedIn, Facebook en Twitter. Dit wordt gerealiseerd door codes die worden aangeleverd door betreffende sociale netwerken. De codes plaatsen onder meer een cookie.

In de privacyverklaring van de sociale netwerken (die regelmatig wijzigen) kunt u lezen wat zij met de persoonsgegevens doen die zij met deze code verwerken.

LinkedIn: https://www.linkedin.com/legal/privacy-policy

Facebook: https://www.facebook.com/policy.php

Twitter: https://twitter.com/en/privacy

Indien u een relatie met De Kempenaer Advocaten heeft, heeft u het recht om de informatie die wij van u hebben op te vragen en (indien nodig) aan te passen. U kunt daarvoor contact met ons opnemen via mail@dekempenaer.nl

Voor verdere vragen over dit onderwerp kunt u contact met ons opnemen via het e-mailadres mail@dekempenaer.nl of door gebruik te maken van het contactformulier op onze website.