Vijf belangrijke juridische gevolgen van oplevering

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw, Bouwrecht Datum: 25 juni 2019

Eén van de hoofdverplichtingen van een aannemer is om het aangenomen werk binnen de afgesproken termijn op te leveren. Dat betekent dat de aannemer het door hem tot stand gebrachte werk ter beschikking stelt aan de opdrachtgever. Daarnaast is voor oplevering nodig dat de opdrachtgever te kennen geeft of het werk door hem wordt goedgekeurd. 

Oplevering speelt een belangrijke rol in de afspraken tussen opdrachtgever en aannemer. Hieronder volgen in het kort een aantal juridische consequenties van oplevering:

1. Risico naar opdrachtgever

Vanaf het moment van oplevering van het werk, verschuift het risico van de aannemer naar de opdrachtgever. Met risico wordt bedoeld de waardevermindering van het werk door bijvoorbeeld beschadiging of verkleuring. Na oplevering is de opdrachtgever dus verplicht om te betalen voor het werk, ook als het in waarde zou zijn verminderd of zelfs teniet zou zijn gegaan. In dit kader is het voor de opdrachtgever dus raadzaam om het werk vanaf de dag van oplevering te verzekeren.

2. Aannemer niet meer aansprakelijk

Na oplevering is de aannemer niet meer aansprakelijk voor zichtbare gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering had moeten zien. De aannemer is wél nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Als de opdrachtgever een gebrek bij de oplevering had moeten ontdekken, maar dit niet heeft gedaan of hiervan geen melding heeft gedaan bij de aannemer, kan hij de aannemer daar niet meer op aanspreken.

3. Aanneemsom betalen

De opdrachtgever wordt bij de oplevering de volledige aanneemsom verschuldigd. Wanneer sprake is van meer- of minderwerk, zal dit vanzelfsprekend nog van invloed zijn op de oorspronkelijke aanneemsom. In veel gevallen zal sprake zijn van een termijnregeling. Tegen de tijd dat het werk wordt opgeleverd, zal het grootste deel van de aanneemsom daarom al betaald zijn. In gevallen waarin een onderhoudstermijn is afgesproken kan sprake zijn van een laatste termijn bij het einde van de onderhoudstermijn. Daarnaast is er nog de 5%-regeling. De opdrachtgever die een nieuwbouwwoning koopt, mag bij de oplevering 5% van de aanneemsom ‘achterhouden’. Dit bedrag wordt dan bij de notaris in depot gestort. De aannemer ontvangt dit bedrag pas wanneer de oplevering akkoord is.

4. Boete voor te laat opleveren

Bij te late oplevering kan het zijn dat de aannemer, meestal op grond van de algemene voorwaarden, een boete of schadevergoeding verschuldigd is aan de opdrachtgever. Een eventuele boete wordt berekend over het aantal dagen dat is verstreken tussen het afgesproken tijdstip van oplevering en de werkelijke opleveringsdatum.

5. Op tijd gebreken melden

Vanaf het moment van oplevering gaat ook de verjaringstermijn lopen. Wanneer de opdrachtgever na oplevering een gebrek in het werk ontdekt, zal hij dat zo snel mogelijk aan de aannemer moeten laten weten. Hoe langer de opdrachtgever wacht met het melden van het gebrek, hoe groter de kans dat het gebrek verergert. Wanneer de opdrachtgever te lang wacht, kan dat betekenen dat hij zijn recht verliest. Vanaf het moment dat het gebrek is gemeld bij de aannemer, heeft de opdrachtgever nog twee jaar de tijd om een rechtsvordering in te stellen.

Nieuwe wet: aannemer na oplevering eerder aansprakelijk

Op 14 mei 2019 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen. Deze wet heeft als doel de kwaliteit van bouwwerken te verbeteren en de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer een sterkere positie te geven. Onder de huidige wet is de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk voor zichtbare gebreken. Onder de nieuwe wet zal de aannemer, als het gaat om aanneming van bouwwerken, wel aansprakelijk kunnen zijn voor bij oplevering niet ontdekte gebreken. Op die manier wordt de opdrachtgever in de toekomst beter beschermd tegen gebreken die hij niet tijdens de oplevering heeft ontdekt. Deze aanpassing in de wet is van dwingend recht voor consumenten; daarvan afwijken is dus niet toegestaan. Naast de gewijzigde regeling over de aansprakelijkheid van de aannemer, moet de aannemer voortaan de opdrachtgever schriftelijk en duidelijk waarschuwen voor fouten in het ontwerp, de berekeningen of de materialen. Verder zal, wanneer het gaat om aanneemovereenkomsten voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier, voor de aannemer een informatieplicht gaan gelden. De aannemer moet voortaan de opdrachtgever vooraf informeren over verzekeringen of garanties, die in geval van faillissement van de aannemer de risico’s voor de opdrachtgever kunnen beperken.

Meer weten?

De nieuwe Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen bevat naast enkele privaatrechtelijke wijzigingen ook publiekrechtelijke wijzigingen. Hierover later meer op onze website. Verwacht wordt dat de wet op 1 januari 2021 in werking treedt. Tot die tijd is de huidige regelgeving dus nog van kracht. Wilt u meer weten over de regels rondom opleveren of over de nieuwe Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen? Neem dan contact met ons op: wonen@dekempenaer.nl of 026-352 28 88.