Verhuurders opgelet: vier valkuilen bij flexibele verhuur van kantoorruimte

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw, Huurrecht Datum: 24 april 2017

 

Het tijdelijk of flexibel verhuren van kantoorruimte is voor verhuurders een zeer rendabel alternatief voor leegstand. Flexibele verhuur vraagt wel om een andere aanpak dan verhuur voor een langere periode. Door het maken van goede afspraken voorkom je problemen met je huurders.

Lege kantoren kosten geld

Leegstand van commercieel vastgoed is nog altijd een probleem. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek was 27 procent van de kantoren in 2016 niet in gebruik. De financiële gevolgen voor de eigenaren van leegstaande gebouwen kunnen ingrijpend zijn. Leegstand kan consequenties hebben voor dekking, herbouwwaarde en verzekeringspremies. Bovendien neemt de kans op schades bij langdurige leegstand toe.

Flexibele verhuur

Om deze leegstand aan te pakken zijn verschillende nieuwe concepten ontwikkeld die aansluiten bij de huidige tijd. Flexibele (ver)huur is daar een voorbeeld van. Door het nieuwe werken en de digitalisering nemen productieprocessen minder ruimte in beslag. Bedrijven zijn kleiner geworden en hebben minder kapitaal nodig om een succesvol bedrijf op te starten, kortom er zijn daarom veel kleine huurders die een werkruimte zoeken. Denk hierbij aan jonge start-ups en zzp-ers die snel willen en moeten schakelen.

Vier valkuilen voor de verhuurder

Flexibele verhuur kan zeer rendabel zijn. Soms kan het zelfs uitmonden in huur op de lange termijn. Maar waar moet je als verhuurder op letten wanneer je met tijdelijke huurders in zee gaat? Wat zijn de valkuilen? Hieronder bespreken we er vier:

1. Afspraken over servicekosten

Servicekosten geven vaak aanleiding tot geschillen. Het zijn kosten voor dienstverlening die verband houden met het gebruik van het gehuurde. Bijvoorbeeld de aanwezigheid van een receptioniste in het pand. De kosten voor een receptiedienst moeten in beginsel worden opgebracht door de huurders gezamenlijk. Maar wat als een aantal ruimten (nog) niet verhuurd is? Stijgen dan de kosten van de wel aanwezige huurders? Of wat als niet iedere huurder gebruikt wenst te maken van een receptiedienst? Maak als verhuurder duidelijke afspraken over de verdeelsleutel voor de verschillende huurders wanneer het gaat om collectieve voorzieningen.

 2. Retentierecht aannemer

Stel: een ondernemer huurt voor een korte periode een ruimte in een kantorenpand. De aankleding van zijn kantoor laat hij doen door een aannemer. Deze gaat aan de slag in het pand: er komt een bedrijfslogo op de achterwand, een kastenwand voor documentatie en de ruimte wordt geschilderd in de kleuren van de huisstijl van het bedrijf. Wanneer de huurder vervolgens de rekening van de aannemer niet betaalt, kan de aannemer mogelijk het retentierecht uitoefenen om zijn rekening betaald te krijgen. Als de verhuurder toestemming heeft gegeven voor de werkzaamheden kan het retentierecht ook jegens de verhuurder worden uitgeoefend. In het ergste geval kan de aannemer zijn vordering op de huurder, na executie, verhalen op de verkoopopbrengst van het gehuurde, althans op de overwaarde daarvan. Als verhuurder kun je dit voor zijn door vooraf te bepalen dat het de huurder niet is toegestaan zomaar een aannemer in te schakelen voor het uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde. De aannemer zal eerst afstand moeten doen van zijn bevoegdheid tot het uitoefenen van het retentierecht.

3. Wisselende flexplekken

Het gebruik van wisselende flexplekken met verschillende faciliteiten daaromheen, bijvoorbeeld een ‘serviceovereenkomst’, wordt gekwalificeerd als huur. Het maakt daarbij niet uit dat de huurder steeds een andere flexplek toegewezen krijgt. Het gaat erom dat ‘een ruimte’ in een bepaald gebouw is gereserveerd en wordt gebruikt. Op de serviceovereenkomst die de verhuurder met de huurder heeft gesloten zijn in dat geval de (vaak dwingendrechtelijke) regels van het huurrecht van toepassing. Wees erop bedacht dat een belangrijk deel van deze regels bedoeld zijn ter bescherming van de huurder en dus in het nadeel van de verhuurder kunnen zijn.

4. Niet iedere huurder is beter dan geen huurder

Wees altijd kritisch bij de selectie van een huurder. Een huurder die het gehuurde gebruikt voor criminele doeleinden (denk aan een hennepkwekerij of een drugslab) kan voor problemen zorgen waar de huuropbrengst bij verbleekt. Zorg dat je de potentiële huurder zorgvuldig doorlicht: wie is het precies, wat is hij van plan? Als je de huurder niet goed screent en niet genoeg toezicht houdt, kan het gebeuren dat het hele gebouw maandenlang wordt gesloten op last van de burgemeester.

Advies

En wat doe je als verhuurder wanneer huurders zomaar met de noorderzon vertrekken? Vraag het onze huurrechtspecialisten. Bel 026 – 35 22 888 of mail naar huurrecht@dekempenaer.nl.