Een pand mag worden gebruikt voor kamerverhuur. Maar die vergunning kan niet worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Die gaat daar wel vanuit, maar wordt geconfronteerd met illegale verhuur. Hij eist een schadevergoeding van de verkoper.
Een man is eigenaar van een huis met een zogenoemde gebruiksvergunning. Daarmee kan de woning worden gebruikt voor kamerverhuur. Jaren later koopt een professionele vastgoedbelegger het pand. Daarbij overhandigt de verkoper de huurovereenkomsten aan de koper.
Illegale verhuur
Snel na de verkoop en levering krijgt het bedrijf van de overheid te horen dat de vergunning niet meer geldt, en dat ze zal gaan handhaven. In de huisvestingsverordening staat al enige jaren – vóór de aankoop – dat zo’n vergunning persoonsgebonden is en niet overdraagbaar. Het vastgoedbedrijf stelt de verkoper aansprakelijk voor de schade die het lijdt en eist € 130.000. Er is nu immers sprake van een illegale verhuursituatie. Het pand heeft niet de eigenschappen die het bedrijf op grond van de mededelingen van de verkoper mocht verwachten. Bij de aankoop heeft het bedrijf ook gedwaald: had het geweten dat de vergunning niet geldig was, dan had het dit pand niet gekocht. Nu er geen vergunning is, is het pand minder waard. Het geschil belandt bij de rechtbank Rotterdam.
Non-conformiteit
Volgens de wet moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, anders is sprake van non-conformiteit. Dit is van regelend recht: partijen kunnen in de koopovereenkomst afwijkende afspraken maken. Dat is hier niet gebeurd. De koper mag dan verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Dit pand kan normaal worden gebruikt, aldus de rechtbank: het vertoont verder geen gebreken. Maar het pand verhuren aan kamerbewoners? In de koopovereenkomst en ook in de akte van levering stond expliciet vermeld dat de gebruiksvergunning niet kan worden overgeschreven op een nieuwe eigenaar. Het bedrijf wist dus dat, als het eenmaal eigenaar zou zijn, sprake zou zijn van een illegale situatie.
Niet gedwaald
Heeft het bedrijf gedwaald? Dan zou de overeenkomst vernietigbaar zijn. De verkoper kan wel hebben gezegd dat sprake was van een geldige verhuurvergunning, maar uit de koopovereenkomst en de leveringsakte bleek heel wat anders. Vanaf de levering van de woning zou hoe dan ook sprake zijn van illegale verhuur. De koper kan dan ook niet hebben gedwaald, de overeenkomst wordt niet vernietigd en het vastgoedbedrijf heeft geen recht op schadevergoeding.