Een eigenaar van enkele panden gaat in gesprek met een belegger die een en ander wil kopen. Ze sluiten daarover een overeenkomst, maar de eigenaar krabbelt terug. Is een verkoopovereenkomst tot stand gekomen?
Een vastgoedbelegger heeft zijn oog laten vallen op enkele panden. Via de makelaar van de eigenaar komen ze met elkaar in contact. Een week na het eerste overleg over de mogelijke aankoop van de objecten stelt de belegger een overeenkomst op. Daarin staat onder welke voorwaarden de belegger de objecten wil kopen voor € 7.125.000. Verder staan er ontbindende voorwaarden voor de belegger in en dat de eigenaar binnen een dag moet tekenen. Dat doet de eigenaar. Een dag later vindt de bezichtiging plaats. Maar de eigenaar houdt de levering tegen: hij vindt dat de overeenkomst slechts het startschot was voor de voorgenomen verkoop. De koper probeert bij de rechtbank Amsterdam af te dwingen dat de eigenaar de panden alsnog levert.
Geen overeenstemming
De koper stelt dat hij geen gebruik maakt van de ontbindende voorwaarden. Dus moet de verkoop doorgaan. Volgens de eigenaar is de overeenkomst opgesteld op basis van vluchtige en aftastende gesprekken. De eigenaar heeft de overeenkomst ondertekend binnen 14 minuten na ontvangst, hoewel veel essentiële zaken niet in de overeenkomst zijn geregeld omdat hierover geen overeenstemming was bereikt.
Intentie
De rechtbank constateert dat boven de overeenkomst het woord ‘intentieovereenkomst’ staat. Het is een kort document waarin enkele uitgangspunten over de verkoop zijn opgenomen. Na het ondertekenen hiervan hebben partijen nog allerlei zaken besproken die voor een koopovereenkomst essentieel zijn. Tijdens de bezichtiging is bijvoorbeeld getoond wat precies bij de aangeboden objecten hoort. En pas daarna kwam de koper met vragen over de appartementsrechten van de objecten, die door de makelaar zijn beantwoord.
Ontbindende voorwaarden
Een overeenkomst als dit is geen definitieve koopovereenkomst, oordeelt de rechtbank. Toen de overeenkomst werd ondertekend, was het nog niet duidelijk wat de uiteindelijke verkoop zou inhouden, of bijvoorbeeld een binnenplaats daarbij zou horen. De overeenkomst kende alleen ontbindende voorwaarden voor de koper. Ook dit wijst niet op een bindende overeenkomst tot koop. Bij de verkoop van meerdere objecten is het gewoon dat er voorwaarden voor beide partijen worden opgenomen en dat partijen voldoende tijd hebben om de overeenkomst goed te bekijken. De eigenaar is op basis van de huidige overeenkomst niet gebonden aan verkoop van de objecten.