Geen veilige voorziening glasbewassing: niet voldaan aan eisen van goed en deugdelijk werk

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw, Bouwrecht Datum: 26 april 2016

Goed en deugdelijk werk 

Een aannemer is verplicht zijn werkzaamheden uit te voeren naar de inhoud van de gesloten aanneemovereenkomst. Naast hetgeen aannemer en opdrachtgever schriftelijk zijn overeengekomen, gelden de eisen van goed en deugdelijk werk. Het niet leveren van goed en deugdelijk werk door de aannemer levert een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting. Deze belangrijke, doch niet in de wet verankerde norm was onlangs onderwerp van geschil in een recent gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Rotterdam.

De norm goed en deugdelijk werk

De verplichting tot het leveren van goed en deugdelijk werk maakt deel uit van de aannemingsovereenkomst, óók wanneer partijen die norm niet met zoveel woorden hebben afgesproken. In artikel 6:248 lid 1 BW wordt namelijk bepaald dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen bevat, maar ook die welke naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voorvloeien. Op die manier krijgt de norm ‘goed en deugdelijk werk’ toch een plek binnen de aannemingsovereenkomst. Wanneer een aannemer géén goed en deugdelijk werk levert, schiet hij tekort in de nakoming van zijn verplichting. Is hij vervolgens niet bereid tot herstel, dan komt hij in verzuim ten aanzien van zijn herstelverplichting. Bij de beantwoording van de vraag of een werk voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk kunnen diverse aspecten van belang zijn. Ten eerste moet het werk voldoen aan technische bouwkundige eisen. Daarnaast kunnen functionele aspecten, esthetische aspecten, de keuze van bouwstoffen, geluid en overlast, en temperatuur een rol spelen. Met functionele aspecten wordt bedoeld dat het gerealiseerde werk bruikbaar en functioneel moet zijn. Men kan hierbij denken aan het plaatsen van een bad met inachtneming van de instapmogelijkheid, een toereikende ventilatie in een wasmachineruimte en de mogelijkheid tot het reinigen van ramen op een eenvoudige en veilige manier. Dit laatste voorbeeld speelde een rol in de volgende casus.

Casus

Feiten
Verkoper en Koper sluiten een overeenkomst voor de verkoop van een winkelcentrum. In dit geval waren partijen overigens uitdrukkelijk overeengekomen dat Verkoper garandeert dat het winkelcentrum zou voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Op het dak van het gebouw is een park aangelegd met in het midden een restaurant, dat deel uitmaakt van het winkelcentrum. Het restaurant is door Verkoper verhuurd aan Huurder; de koop van het winkelcentrum maakt Koper dus niet alleen eigenaar maar ook verhuurder. In de huurovereenkomst met Huurder is vastgelegd dat de buitenzijde van het glas van het restaurant viermaal per jaar door Verhuurder zal worden gewassen. Op het restaurant was ten tijde van de koop géén installatie of voorziening voor de glasbewassing aanwezig. Koper heeft Verkoper daarom verzocht om ten behoeve van het reinigen van het glas van het restaurant een dergelijke voorziening aan te brengen, en stelt vervolgens Verkoper aansprakelijk voor het ontbreken hiervan. Nu Verkoper weigert een voorziening voor glasbewassing aan te brengen, besluit Koper er vervolgens zelf een aan te leggen voor een bedrag van ruim €70.000,00.

Wel of geen goed en deugdelijk werk?
Koper spreekt Verkoper aan tot vergoeding van de kosten voor de aanleg van de glasbewassing voorziening van €70.000,00. Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat de dakconstructie van het winkelcentrum niet aan de eisen van een goed en deugdelijk werk voldoet, zoals in de koopovereenkomst is vastgelegd. De glasbewassing en het onderhoud van het restaurant kan niet van binnenuit dan wel van buitenaf op een eenvoudige wijze en tegen redelijke kosten, zonder overige bezwaren, plaatsvinden. Wanneer het dak moet worden gereinigd, is de aanleg van een voorziening voor glasbewassing volgens Koper de enige mogelijkheid. Verkoper stelt daarentegen dat het ontbreken van een voorziening voor glasbewassing niet betekent dat niet is voldaan aan de eisen van een goed en deugdelijk werk. Het ontwerp van het winkelcentrum voldoet aan het Bouwbesluit 2003 en uit deskundigenonderzoek blijkt dat het dak tegen redelijke kosten kan worden gereinigd door gebruik van onder meer hoogwerkers en wasstelen (uitschuifbare borstels).

Beoordeling
De rechtbank overweegt dat het uitvoeren van glasbewassing door middel van een hoogwerker op zich geen ongebruikelijke of buitengewoon dure wijze van glasbewassing is. Daarom geldt als uitgangspunt dat het ontbreken van een voorziening voor de glasbewassing in beginsel geen gebrek is. Dit is echter anders wanneer het gebruik van hoogwerkers niet mogelijk is (als gevolg van externe factoren zoals toegankelijkheid en/of toestemming van een gemeente) dan wel het gebruik van hoogwerkers in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Koper gevergd kan worden. De rechtbank stelt vast dat mobiele arbeidsmiddelen zoals hoogwerkers niet worden beschouwd als een vlakke en stabiele ondergrond en dus niet toegestaan zijn voor de wassteelmethode. Daarnaast is in het onderhavige geval sprake van extra risico’s en hinder door het werken met een hoogwerker in een winkelgebied (het restaurant is onderdeel van een winkelcentrum). In dit geval kleven er zodanige bezwaren aan het gebruik van hoogwerkers voor glasbewassing, dat het restaurant op dit onderdeel niet voldoet aan de eisen die aan een goed en deugdelijk werk mogen worden gesteld. Koper mocht dan ook verwachten dat er een andere voorziening voor het reinigen van het dak zou worden getroffen. De rechtbank oordeelt dat de door Koper gemaakte kosten voor de aanleg van de voorziening voor glasbewassing aan te merken zijn als schade. Partijen zijn immers een koopprijs overeengekomen voor een goed en deugdelijk bouwwerk. Nu het restaurant daar niet aan voldoet, rust de verplichting tot herstel of schadevergoeding op Verkoper en is de Verkoper gehouden de kosten van de door Koper op het restaurant aangebrachte voorziening voor glasbewassing te vergoeden.

Tot slot

De veiligheid bij glazenwassen is opgenomen in de Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet), en de Arbeidsinspectie ziet toe op een strikte naleving. In geval de veiligheid van glazenwassers niet gewaarborgd kan worden, wordt het werk stilgelegd en kunnen glazenwasserbedrijven een bestuurlijke boete tegemoetzien. Als gevolg hiervan stellen glazenwasserbedrijven in toenemende mate veiligheidseisen aan de werkplekken die tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden moeten worden gebruikt en zullen zij steeds kritischer worden bij het aannemen van opdrachten voor onveilige gebouwen. Een projectontwikkelaar daarentegen is volgens de Arbowet niet verplicht om veiligheidsvoorzieningen te treffen. Daarnaast zal hij zich, in geschil, verdedigen door te stellen dat het betreffende gebouw voldoet aan de regels van het Bouwbesluit, zoals ook in deze casus het geval was. Echter ondanks het feit dat het niet letterlijk in de wet is verankerd en het vaak niet met zoveel woorden is opgenomen in de overeenkomst, zal een projectontwikkelaar zijn werk altijd moeten opleveren overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk. De vraag of aan deze eisen is voldaan zal steeds per individueel geval moeten worden beantwoord. Het voorgaande vraagt ook oplettendheid voor architecten, die al in de ontwerpfase van een project het onderwerp veilig glazenwassen een hogere prioriteit zullen moeten geven.