Bouw van fietsenberging is géén aanneming van werk | De verschillen tussen aanneming van werk en koop

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw, Bouwrecht Datum: 10 oktober 2016

Wanneer is sprake van aanneming van werk en wanneer van koop? In onderstaande zaak oordeelt de rechter dat het realiseren van een fietsenberging bij een wooncomplex géén aanneming van werk is. De grens met andere contractvormen is niet altijd even duidelijk. Partijen kunnen namelijk ook een overeenkomst van opdracht, een gemengde overeenkomst of een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten.

Fietsenberging met gebreken

In de zaak die speelde voor de rechtbank Den Haag ging het om het realiseren van een fietsenberging. Een VvE wordt op verzoek van een woningstichting en met medewerking van de VvE gesplitst. Door de splitsing worden de huurwoningen van de woningstichting gescheiden van de koopwoningen van de leden van de VvE. Als gevolg daarvan kunnen de leden van de VvE niet langer gebruik maken van de inpandige fietsenberging. De woningstichting heeft daarom op haar kosten naast het complex een nieuwe uitpandige fietsenberging voor de leden van de VvE gerealiseerd. Al vrij snel na de oplevering kampt de fietsenberging met vochtproblemen. De VvE stelt de woningstichting in gebreke in verband met de tekortkomingen aan de fietsenberging en sommeert de woningstichting om deze gebreken binnen twee maanden te herstellen. Uiteindelijk vordert de VvE nakoming van de overeenkomst ter zake van de realisering van de fietsenberging. Voor zover nakoming onmogelijk is vordert zij de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden voor het niet uitgevoerde deel.[1]

Bouw fietsenberging aanneming van werk?

De woningstichting is van mening dat in de rechtsverhouding tussen haar en de VvE sprake is van aanneming van werk, waarbij de door de VvE te leveren tegenprestatie bestond uit het meewerken aan de splitsing. De fietsenberging is door de woningstichting conform de regels over aanneming van werk opgeleverd en de VvE is akkoord gegaan met de wijze van uitvoering. De vraag of de fietsenberging wel of niet voldoet aan de verwachtingen van de VvE is volgens de woningstichting dan ook niet aan de orde. Daarmee is de vordering tot nakoming van de VvE niet van toepassing, aldus de woningstichting.

Aanneming werk: tot stand brengen van een werk

Aanneming van werk wordt in de wet gekwalificeerd als de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijk aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. Bij een aannemingsovereenkomst bestaat de door de aannemer te leveren kernprestatie in het verrichten van arbeid om een stoffelijk werk tot stand te brengen. Dat is echter niet de kern van de prestatie die de woningstichting tegenover de VvE op zich heeft genomen. De essentie van de verbintenis van de woningstichting was dat zij ten behoeve van de VvE een nieuwe fietsenberging zou laten realiseren. De door de woningstichting te leveren prestatie bestond dus niet in het zelfstandig tot stand brengen van een werk, maar in het leveren van een bijdrage in natura: een nieuwe fietsenberging die op kosten van de woningstichting gebouwd zou worden, aldus de rechter.

Rol van de aannemer

Daarnaast heeft de rechtbank gekeken naar de rol van de woningstichting in relatie tot de VvE. Uit de feiten blijkt dat de woningstichting het ontwerp voor de fietsenberging en de locatie ervan ter goedkeuring aan de VvE heeft voorgelegd. Vervolgens heeft de woningstichting de berging ter beschikking gesteld aan de VvE. De VvE heeft echter tijdens het bouwproces geen verdere instructies gegeven aan de woningstichting of op een andere manier invloed kunnen uitoefenen op het ontwerp en de bouw. Ook blijkt niet dat de woningstichting in verhouding tot de VvE de rol van aannemer op zich heeft genomen. De woningstichting heeft de VvE bijvoorbeeld niet op de hoogte gehouden van de voortgang van de bouw of heeft het werk niet formeel opgeleverd aan de VvE. Er is geen procesverbaal beschikbaar waaruit zou kunnen blijken dat de woningstichting het werk conform de regels betreffende aanneming van werk heeft opgeleverd.

Nakoming vorderen: fietsenberging herstellen

Nu het laten bouwen van een fietsenberging op kosten van de woningstichting niet valt te kwalificeren als aanneming van werk en de woningstichting in verhouding tot de VvE daarnaast niet de rol van aannemer op zich heeft genomen, moet het geschil tussen hen twee worden beoordeeld aan de hand van de algemene regels van het verbintenissenrecht. De vordering tot nakoming van de VvE is daarmee wél van toepassing. De rechtbank overweegt dat het in dit geval voor rekening en risico van de woningstichting komt dat de door haar gekozen oplossing niet volledig voldoet. De woningstichting zal de fietsenberging daarom moeten herstellen.

Verbouwen en slopen is óók aanneming

Bovenstaande casus laat zien dat het niet altijd duidelijk is of sprake is van aanneming van werk. Partijen kunnen bijvoorbeeld ook een overeenkomst van opdracht, een (consumenten)koopovereenkomst, een gemengde overeenkomst of een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten. Het verschil met de overeenkomst van opdracht is dat bij de overeenkomst van aanneming de aannemer zich verbindt ‘om een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen’. Onder het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard kan ook worden begrepen het verbouwen van een reeds eerder tot stand gebracht werk. Ook een werk dat uitsluitend bestaat uit het slopen van een gebouw kan onder aanneming van werk worden begrepen. Overigens is de hoofdverplichting van de aannemer niet alleen de totstandbrenging van een werk, maar ook de oplevering daarvan. 

Gemengde overeenkomst

Een overeenkomst kan ook voldoen aan de omschrijving van zowel de aanneming van werk als de koopovereenkomst. De hoofdregel geeft aan dat op een dergelijke overeenkomst in beginsel zowel de regels over aanneming als die over koop naast elkaar van toepassing zullen zijn. Daarop bestaat wel een belangrijke uitzondering. Wanneer aanneming van werk samenloopt met consumentenkoop, gaan de regels van consumentenkoop voor. In het geval waarin niet alleen levering maar ook installatie door de verkoper is overeengekomen (consumentenkoop plus aanneming), staat een ondeugdelijke installatie gelijk aan een non-conformiteit van de zaak.

Koop-/aannemingsovereenkomst

Bij woningbouw komt vaak de figuur van de koop-/aannemingsovereenkomst voor. Over het rechtskarakter van deze overeenkomst zijn de meningen verdeeld. Wordt van een bouwmaatschappij een woning in aanbouw gekocht onder de afspraak dat deze de woning als aannemer zal afbouwen, dan kan het van de contractuele voorwaarden afhangen of dit een gemengde overeenkomst is, of één die is samengesteld uit twee zelfstandige overeenkomsten: koop van een gedeeltelijk gebouwd huis en daarnaast een aannemingsovereenkomst tot afbouwen.

Waarom is het onderscheid van belang?

Het onderscheid tussen de verschillende contractvormen is onder andere van belang om te bepalen welk wettelijk regime op de overeenkomst van toepassing is. In de wet is bijvoorbeeld bepaald dat bij consumentenkoop een vordering tot betaling van de koopsom na twee jaar is verjaard, terwijl bij een overeenkomst van aanneming van werk pas na vijf jaar sprake is van verjaring. Een ander verschil tussen koop en aanneming zit in de regeling met betrekking tot gebreken. Bij koop dient de koper, wanneer de zaak niet alle overeengekomen eigenschappen bevat, ‘binnen bekwame tijd’ (binnen ten hoogste twee maanden) te protesteren. Bij aanneming dient de opdrachtgever, voor zover het gaat om niet-verborgen gebreken, eventuele protesten terstond bij oplevering kenbaar te maken.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaande, neem dan contact met ons op: bel 026-3522824 of mail naar bouwrecht@dekempenaer.nl.

 
[1] Rechtbank Den Haag 31 augustus 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:10493.