Het boetebeding in huurovereenkomsten, met name ROZ-modellen, is vaak aanleiding geweest voor geschillen tussen verhuurder en huurder. Deze geschillen hebben meestal betrekking op de hoogte van de bedongen boete. Onlangs heeft het hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat het boetebeding een waarschuwingsfunctie heeft voor tijdige betaling van de huurpenningen, met als gevolg dat de verhuurder het boetebeding direct zal moeten inroepen en niet pas jaren later kan overgaan tot het innen van de boete.
Pas na jaren beroep op boetebeding
In een recente zaak bij het hof Arnhem-Leeuwarden (26 april 2016)[1] was een geschil aan de orde tussen verhuurder en huurder over de contractuele boete. De verhuurder heeft van maart 2008 tot juni 2014 een bedrijfsruimte verhuurd aan huurder. Op de huurovereenkomst zijn de AB winkelruimte ROZ 2003 (Rechtbank Den Haag, 72/2003) van toepassing verklaard. Daarin is onder meer het volgende bepaald: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldatum van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” In de huurovereenkomst is verder bepaald dat de huur vóór of op de eerste dag van de maand waarop deze betrekking heeft, moet zijn voldaan. In dit geval heeft de huurder echter zeer regelmatig te laat zijn huur betaald, hetgeen volgens de verhuurder leidt tot een aanzienlijk boetebedrag. Verhuurder beroept zich echter niet meteen op het boetebeding, maar richt zich pas jaren later tot de huurder met de vraag de in het verleden verbeurde boete te betalen.
Te lang wachten met vorderen boete betekent forse matiging
Het hof oordeelt dat het boetebeding de verschuldigdheid van het boetebedrag verbindt aan de enkele overschrijding van de betalingstermijn. Het boetebeding bevat dus een aansporing aan de huurder om tijdig de huur te voldoen. Die functie kan het beding alleen vervullen wanneer de huurder zich ervan bewust is dat zij een boete verbeurt bij niet tijdige betaling. Dat is het geval indien zo snel mogelijk nadat de boete verschuldigd is geworden een beroep op de verschuldigdheid wordt gedaan. De huurder realiseert zich dan wat de gevolgen zijn van te laat betalen en wordt gestimuleerd haar betalingsgedrag aan te passen. Door pas jaren later een beroep te doen op het boetebeding heeft de verhuurder deze waarschuwingsfunctie miskend en de huurder de mogelijkheid ontnomen om haar betalingsgedrag aan te passen. Voor de rechter was dit een reden om de boete fors te matigen.
Betalingstermijn in huurcontract is leidend
Overigens speelde in deze zaak ook nog iets anders. In het huurcontract was een betalingstermijn voor de maandelijkse huur vastgelegd: de huurder diende de huur uiterlijk op de eerste dag van de maand te betalen. Op de door de verhuurder verstuurde facturen voor de maandelijks te betalen huur stond echter een andere termijn vermeld, namelijk de datum van facturering in combinatie met een betalingstermijn van 30 dagen. Het hof stelt voorop dat, nu niet is gebleken dat partijen andere afspraken hebben gemaakt, het hanteren van een onjuiste betalingstermijn op de facturen er niet toe leidt dat tussen verhuurder en huurder een andere dan in de huurovereenkomst vermelde betalingstermijn is gaan gelden. Echter heeft het voorgaande wel degelijk voor verwarring bij de huurder gezorgd, hetgeen een rol heeft gespeeld bij de overweging van de rechter om de boete te matigen.
Conclusie
Wanneer in het huurcontract een boetebeding is overeengekomen kan de verhuurder, wanneer de huurder te laat de huur betaalt, een boete in rekening brengen. De huurder moet zich er dan wel van bewust zijn dat zij die boete verschuldigd is, zodat zij haar betalingsgedrag kan aanpassen. De verhuurder zal dus direct de boete moeten opeisen. Daarnaast is het, om misverstanden te voorkomen, aan te raden geen andere betalingstermijn te hanteren dan welke in de huurovereenkomst is opgenomen. De verwarring die het bij de huurder kan veroorzaken kan voor de rechter een reden zijn om de boete te matigen.
Vragen
Vragen naar aanleiding van bovenstaande? Neem contact op met onze huurrechtspecialisten: telefoonnummer 026 – 35 22 824 of mail naar huurrecht@dekempenaer.nl.
[1] ECLI:NL:GHARL:2016:3391.