Een man koopt na een zware aardbeving in Groningen een woning, en vraagt enkele jaren later een vergoeding voor de waardedaling. Maar door het ‘imago-effect’ heeft hij de woning al goedkoper dan normaal verkregen, aldus de rechtbank. Een extra vergoeding zit er niet in.
Op 16 augustus 2012 vond in het Groningse dorp Huizinge de zwaarste aardbeving in de provincie plaats, met een kracht van 3,6 op de schaal van Richter. Enkele maanden later koopt een man daar een huis. In 2023 dient hij een aanvraag in bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) voor een vergoeding voor waardedaling. Het IMG hanteert een waardeverminderingspercentage van 0,56 en kent hem een tegemoetkoming toe van € 2.348. Die vindt dat te weinig en stapt naar de rechtbank Noord-Nederland.
Methode van Atlas
Voor de vaststelling van de opgetreden waardedaling hanteert het IMG de zogenoemde ‘methode van Atlas’. Twee factoren zijn van belang: het imago-effect van 1,73%, plus een zekerheidstoeslag van 0,34%. Dit wordt eenmalig uitgekeerd aan iedereen die op de datum van de beving eigenaar was van een woning. Omdat deze man daar toen nog geen huis had, heeft het IMG aan hem geen vergoeding toegekend voor waardedaling als gevolg van het imago-effect.
Aantal bevingen
Zijn vergoeding was gebaseerd op grond van het aantal bevingen boven de 2,9 die op zijn postcode hebben plaatsgevonden, nadat hij er woonde. Per beving wordt een percentage toegekend van 0,49, plus een zekerheidstoeslag van 0,07%. Omdat er zich gedurende de eigendomsperiode één beving boven die grens heeft voorgedaan, komt dit neer op een waardedalingspercentage van 0,56.
Imago-effect
Volgens de eigenaar is het imago-effect (vanwege de aardbevingen zijn woningen minder gewild, en daardoor goedkoper dan elders) pas enkele jaren na de beving opgetreden. Bij de prijsonderhandelingen is niet gesproken over waardedaling, aardbevingen of imagoschade. Volgens diverse notarissen en makelaars uit het noorden komt de methode van Atlas niet overeen met de praktijk, aldus de woningeigenaar. Daarom vindt hij dat het IMG de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden.
Prijsonderhandelingen
Het IMG stelt dat van diegenen die na 16 augustus 2012 een woning in het risicogebied hebben gekocht, mag worden verwacht dat zij bij prijsonderhandelingen rekening houden met het negatieve stigma dat op het risicogebied rust, en dat in mindering brengen op de koopprijs. Uit het Atlasonderzoek is gebleken dat de transactieprijzen in het gehele risicogebied na de aardbeving zijn gedaald. Zelfs als de woningeigenaar geen enkele weet had van de waardedaling, dan nog kan worden aangenomen dat het imago-effect in de prijsvorming is verdisconteerd. Het IMG ziet geen aanleiding om af te wijken van de methode van Atlas.
Geen vergoeding
In een eerdere uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland is de methode van Atlas als voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar beoordeeld. De rechtbank oordeelde ook dat de beving bij Huizinge het moment was waarop het imago-effect is ontstaan. Na deze datum bestond in het risicogebied een algemeen waardedrukkend effect dat invloed had op de prijsonderhandelingen. Het maakt daarbij niet uit of het effect van de aardbevingen wel of niet expliciet aan de orde is geweest bij prijsonderhandelingen. Aangenomen mag worden dat de ingezette waardedaling ook bij de koop van de woning van eiser bewust of onbewust invloed heeft gehad. De verklaringen van makelaars of notarissen, die overigens niet zijn overgelegd of onderbouwd, doen daar niets aan af. Uit het onderzoek blijkt voldoende objectief dat er reeds sprake was van waardedaling. Het IMG had dus niet van het eigen beleid hoeven afwijken en de eigenaar een hogere vergoeding moeten toekennen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn niet geschonden.