Als een huurder van een bedrijfspand niet meer betaalt en vertrekt, mag de verhuurder de sloten vervangen – ook al is de huurovereenkomst nog niet beëindigd. Dat oordeelde de Hoge Raad.
Een man huurt een bedrijfsruimte die bestaat uit twee units, voor een periode van vijf jaar. Hij betaalt 2,5 jaar de maandelijkse huur, maar stopt daar dan mee. Vijf maanden later verlaat hij de units. De verhuurder wil dat de huurder de units schoonmaakt en dat hij de sleutels inlevert. Vervolgens vervangt de verhuurder de sloten van de units – hoewel de huurovereenkomst formeel niet is beëindigd. Hij laat de huurder weten dat er geen aanleiding meer is om de huurder nog huurgenot te verschaffen, en verhuurt de units daarna aan anderen.
Betalingsachterstand
De verhuurder wil de huurovereenkomst ontbinden en ook dat de huurder zijn betalingsachterstand alsnog voldoet, tot het moment waarop de verhuurder de units aan anderen heeft verhuurd. De huurder vindt dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door de sloten te vervangen en hem geen huurgenot meer te verschaffen. Die schade moet de verhuurder hem vergoeden. De kantonrechter (rechtbank Limburg) wijst de vorderingen van de verhuurder toe en wijst die van de huurder af. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch denkt er net zo over: de huurder mocht de huurbetalingen niet opschorten en had gewoon moeten betalen totdat de verhuurder met een andere huurder in zee ging.
Huurgenot
Tegen dat oordeel gaat de huurder in cassatieberoep bij de Hoge Raad. Hij stelt dat een verhuurder tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet eenzijdig zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot kan opzeggen – ook niet als de huurder de huur niet betaalt. Het verschaffen van het huurgenot is de kernverplichting van de verhuurder en die kan bij wanbetaling niet worden opgeschort.
Wederkerige overeenkomst
De Hoge Raad ziet dit anders. De huurder betaalde niet meer, verliet het huurpand en de verhuurder verving de sloten. Dan kan een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot opschorten. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, kan de wederpartij de nakoming van haar verplichtingen opschorten. Die regel geldt ook bij een huurovereenkomst.
Verzuim
De huurder blijft erbij dat de verhuurder het huurgenot had ontnomen door de sloten te vervangen. Maar dat argument verwerpt de Hoge Raad. De verhuurder was niet in gebreke toen hij het huurgenot opschortte, omdat de huurder eerder in verzuim was geraakt door het niet betalen van de huur.