Als een eigenaar voor zijn woning een verkoopprijs ontvangt die lager is dan gehoopt, betekent dit nog niet dat de makelaar een wanprestatie heeft geleverd.
Een stel schakelt een makelaar in om hun huis te verkopen. Het huis werd op dat moment verhuurd aan een ander. De makelaar stelt een document op waarin staat dat de vraagprijs € 180.000 zou moeten bedragen. Met de hand is erbij geschreven dat de huurders daar mogen blijven wonen. Het stel heeft dit document ondertekend. De verkoop gaat moeizaam. Uiteindelijk koopt de makelaar het huis zelf, in verhuurde staat, voor € 152.000. Enkele maanden later verkoopt de makelaar het huis weer – leegstaand – voor € 185.000. Het stel eist van de makelaar een schadevergoeding van € 28.000, het verschil tussen de verwachte en gerealiseerde verkoopprijs.
Bemiddelingsovereenkomst
De rechtbank Limburg stelt voorop dat hier sprake is van een overeenkomst van opdracht, eigenlijk een bemiddelingsovereenkomst. Dit houdt in dat de makelaar de zorgvuldigheid dient te betrachten die mag worden verwacht van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Het stel voert wanprestatie aan maar moet dat wel bewijzen.
Geen misleiding
Volgens het stel heeft de makelaar onvoldoende geadverteerd voor de woning. Maar deze had duidelijk uitgelegd waarom het pand niet op Funda stond – en daarop heeft het stel niet gereageerd. Ook staat niet vast dat een minimale verkoopprijs is toegezegd. De makelaar heeft voldaan aan zijn inspanningsverlichting, constateert de rechtbank. Hoewel het verkopende stel wist dat de woning in verhuurde staat minder zou opleveren, gaven zij de makelaar meermaals nadrukkelijk de opdracht ervoor te zorgen dat de huurders in de woning konden blijven. Het stel levert ook geen bewijs dat de makelaar hen heeft willen misleiden. Dat de makelaar, nadat deze zelf de woning verkocht, de huurder heeft benaderd de woning te verlaten, staat los van de bemiddelingsovereenkomst en is dus niet verwijtbaar.
Geen schadevergoedingsplicht
Wel liet de communicatie door de makelaar te wensen over. Dat heeft bijgedragen aan het vertekende beeld dat het stel had bij de verkoop van de woning. Maar deze tekortkoming leidt echter niet tot een schadevergoedingsplicht, omdat het stel niet gemotiveerd heeft toegelicht dat er een causaal verband bestaat tussen deze tekortkoming en de gestelde schade.
Huur cv-ketel
Op één punt ging de makelaar in de fout: de cv-ketel in de woning was gehuurd. De makelaar wist dit of had dit moeten weten maar in de koopovereenkomst stond niet dat de huurovereenkomst van de cv-ketel op naam van de nieuwe eigenaar moest worden gesteld. Het stel bleef ook na de verkoop die huur betalen via de maandelijkse automatische incasso. Daar kwamen zij pas na enige tijd achter. Daarin is de makelaar tekortgeschoten. Daarom moet de makelaar de schade die het stel daarmee heeft geleden (€ 692) vergoeden.