De verhuurder van een sportkantine wil de huurovereenkomst opzeggen met het bedrijf dat hier snacks verkoopt. De vraag is wat voor soort ‘bedrijfsruimte’ dit is, want dat bepaalt de opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder.
Sluiten twee partijen een mondelinge overeenkomst, dan kunnen er achteraf onduidelijkheden opkomen. In deze zaak was dat ook het geval: de ene partij (verhuurder) zegt dat een andere partij (huurder) een bepaalde ruimte gedurende het wedstrijdseizoen kan gebruiken. Dat betreft de keuken in de kantine van de verhuurder. De vergoeding was eerst € 150 en later € 175 voor iedere zaterdag dat de huurder de keuken gebruikt. Dit houdt in dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen, oordeelt de kantonrechter. Een huurovereenkomst kan immers ook ontstaan als het recht van de huurder is beperkt tot bepaalde tijdstippen. Op enig moment wil de verhuurder van deze afspraak af.
Bedrijfsruimte
Kan dat zomaar? Daarvoor is van belang te weten onder welk regime deze huurovereenkomst valt. De huurder beroept zich op de huurbescherming die voortvloeit uit artikel 7:290 BW. In dat artikel is de bedrijfsruimte geregeld en hij stelt dat hij een bedrijfsruimte huurt. Die wettelijke bepaling is van toepassing op alle bedrijven waar als kernactiviteit gelegenheid wordt geboden aan het publiek om in of vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken ter plaatse te nuttigen. Dat zijn dus vooral horecazaken maar daaronder vallen ook kantines – als die maar voor het publiek toegankelijk zijn. In dit geval bevindt zich in de kantine de keuken met een afhaalloket. Van daaruit verkoopt de huurder broodjes, patat, tosti’s en diverse snacks. Het verkopen van deze etenswaren valt dus onder het begrip bedrijfsruimte, oordeelt de kantonrechter. Maar is ook de keuken/kantine voor het publiek toegankelijk?
Besloten karakter
Volgens de kantonrechter niet: de verkoop van snacks is niet gericht op een meer algemeen publiek en heeft dus een besloten karakter. De huurder is alleen op de dagen dat er wedstrijden worden gespeeld open en richt zich daarmee op de leden van de verhuurder. Bezoekende teams, (groot)ouders en introducé(e)s van teams of van teamleden van de verhuurder zijn gasten. Zij hebben met die leden een rechtstreekse connectie en zijn niet te beschouwen als ‘algemeen publiek’. Uit alles blijkt dat de activiteiten van de huurder zich beperken tot de dagen waarop er wedstrijden zijn. Nu dit geen 290-bedrijfsruimte is, geldt het huurregime van artikel 7:230a BW: het gaat om een ‘overige bedrijfsruimte’, met minder huurbescherming.
Opzeggen
Hoewel er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gold, heeft de verhuurder het recht deze 230a-huurovereenkomst op te zeggen. Uiteindelijk stemt ook de huurder daarmee in en komen ze een opzegtermijn van drie maanden overeen, wat de kantonrechter redelijk vindt.