Resultaat bouw anders dan artist impression: non-conformiteit?

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw Datum: 26 juli 2017

Kan de koper van een pand een beroep doen op non-conformiteit wanneer het uiteindelijke resultaat afwijkt van de artist impression? Uit de rechtspraak zijn vier belangrijke punten te halen.

Artist impressions spelen een belangrijke rol bij planontwikkeling, bouw en verkoop van vastgoed. Impressie, maquettes en 3D visualisaties kunnen de potentiële koper laten zien hoe een project eruit ziet voordat met de bouw ervan een aanvang is gemaakt. Maar artist impressions kunnen ook voor verwarring en misverstanden zorgen, zoals blijkt uit diverse procedures. Kan de koper van een pand een beroep doen op non-conformiteit wanneer het uiteindelijke resultaat afwijkt van de artist impression? De uitspraken van zowel rechters als arbiters over dit onderwerp liggen over het algemeen op één lijn. Daaruit zijn vier belangrijke punten te halen die zowel voor de koper als voor de verkoper (projectontwikkelaar, aannemer) van belang zijn.

1. Wat is afgesproken?

Een beroep van een koper op een artist impression moet worden beoordeeld aan de hand van uitleg. Dat betekent dat het niet voldoende is om alleen naar het schriftelijk verkoopcontract te kijken. Ook is van belang welke betekenis koper en verkoper aan de afspraken in het contract mochten geven en hebben gegeven en welke verwachtingen zij over en weer over de inhoud van het contract mochten hebben. Artist impressions kunnen bij de uitleg van een contract dus in meer of mindere mate een rol van betekenis spelen.

2. Slechts indicatie

Daarnaast geeft een artist impression volgens de rechtspraak slechts een indicatie van een toekomstige situatie. Dit betekent dat wanneer de artist impression in strijd is met andere contractstukken (zoals bijvoorbeeld de verkoopbrochure) de andere contractstukken vaak voorrang zullen krijgen. Als het om onderdelen gaat die nog niet definitief ingetekend behoefden te zijn, hoeven zij ook niet geheel volgens de bestekeisen op de artist impression te worden weergegeven. Ook wanneer de afbeelding grofschalig en weinig gedetailleerd is, kan over het algemeen niet veel waarde worden gehecht aan de artist impression. Datzelfde geldt voor de getekende onderdelen die de inrichting van een gebied buiten het project betreffen. Denk hierbij aan bomen, fietspaden of parkeerhavens. Een koper moet begrijpen dat de verkoper op de onderdelen buiten het project geen invloed kan uitoefenen en dat deze in werkelijkheid dus af kunnen wijken van wat er op de impressie is afgebeeld.

3. ‘Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend’

Toch kunnen door de koper in bepaalde gevallen aan een artist impression wel degelijk rechten worden ontleend. Dat kan bijvoorbeeld wanneer bij de tekening niet uitdrukkelijk is vermeld dat daaraan géén rechten kunnen worden ontleend. Datzelfde geldt voor mededelingen die gedaan zijn tijdens een kopersbijeenkomst. Het is daarom voor een verkoper zeker aan te raden om bij een artist impression een disclaimer te plaatsen. Op die manier is voor de koper duidelijk dat hij niet te veel mag vertrouwen op hetgeen op de visualisatie is weergegeven.

4. Reëel beeld

Het is begrijpelijk dat de verkoper niet wil ‘vastzitten’ aan het eerste ontwerp en dat hij daarvan moet kunnen afwijken als de omstandigheden daarom vragen. Toch betekent een disclaimer geen vrijbrief voor de verkoper om naar believen hetgeen op die artist impression wordt aangegeven te wijzigen. De koper mag erop vertrouwen dat wat is weergegeven in de artist impression een reëel beeld geeft van hetgeen zal worden gebouwd. Het is de verkoper dan ook niet toegestaan daarvan zomaar af te wijken. Wel ligt het voor de hand dat bijvoorbeeld maten niet altijd exact zullen kloppen en kleuren kunnen afwijken. Wanneer echter iets heel anders wordt opgeleverd dan is afgesproken gaat een beroep op de disclaimer niet op. In het algemeen zal dus niet veel waarde toekomen aan een artist impression. Wel mag men er van uitgaan dat deze in grote lijnen overeen zal stemmen met de werkelijkheid.

Contact

Meer weten? Voor advies neem contact op met onze bouwrechtadvocaten: bel 026-3522824 of mail naar bouwrecht@dekempenaer.nl.