In een huurovereenkomst staan enkele zware boetebedingen. Zo zou de huurder zijn criminele winst uit een hennepkwekerij moeten afdragen aan de verhuurder. Dat is een oneerlijk beding, oordeelt de kantonrechter, die het boetebeding vernietigt.
Een man huurt een nieuwbouwwoning van een grote verhuurdersorganisatie, voor € 1.125 per maand. In de huurovereenkomst staat een boetebepaling. Als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst, moet hij een boete van € 5.000 per overtreding betalen. Daar komt bovenop een aanvullende boete van € 100 voor iedere kalendermaand dat de overtreding voortduurt (bijvoorbeeld als er een hennepkwekerij is), met een maximum van € 25.000. Ook moet hij dan de schade die de verhuurder lijdt vergoeden én de winst afdragen die de huurder heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod.
Hennepkwekerij
Van die boetebepalingen maakt de verhuurder gebruik als in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij met 519 hennepplanten wordt aangetroffen, een droogruimte voor hennep en vijf zakken met henneptoppen (totaal 3,35 kg). Kennelijk heeft de huurder nooit daadwerkelijk in dit huis gewoond maar wel altijd de huur betaald. De verhuurder vordert bij de kantonrechter (rechtbank Overijssel) ontruiming van de woning. Ook moet de huurder de boete betalen. De kantonrechter wijst de ontruiming toe, maar de boete hoeft de huurder niet te betalen.
Ambtshalve toetsing
Nu de huurovereenkomst is gesloten met een natuurlijk persoon, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of sprake is van oneerlijke bedingen. Daarbij moet de kantonrechter ook kijken naar alle overige boetebedingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden – ook al roept de verhuurder die niet in. Het gaat om de boete van € 5.000, de aanvullende boete van € 100 per dag, het recht van de verhuurder op aanvullende schadevergoeding en de verplichting tot afdracht van de (criminele) winst. Daarover hebben partijen niet onderhandeld. Deze uitgebreide boetebepaling verstoort het evenwicht tussen partijen aanzienlijk, oordeelt de kantonrechter. Daardoor is de huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van de verhuurder terechtgekomen, ongeacht de aard van de ernstige toerekenbare tekortkoming door de huurder.
Oneerlijk boetebeding
Dit boetebeding is oneerlijk en moet daarom in zijn geheel worden vernietigd. De kantonrechter matigt de boete – zoals de verhuurder tijdens de mondelinge behandeling voorstelde – niet: dit zou afbreuk doen aan het afschrikwekkende effect van de ambtshalve toetsing. De huurder moet wel de huur blijven betalen tot aan de ontruiming.