De Afdeling bestuursrechtspraak (hierna: de Afdeling) heeft op 3 december 2025 een interessante uitspraak gedaan over de vraag of een opvolgend huurder een lopende procedure van de vorige huurder kan overnemen. De Afdeling trekt een duidelijke grens: dat kan niet. Een opvolgend huurder is géén rechtsopvolger onder bijzondere titel. De rechtsbescherming van een huurder eindigt zodra deze verhuist.
Deze uitspraak raakt direct aan de rechtsbescherming van opvolgende huurders: als huurder kun je niet zomaar ‘meeliften’ op een procedure van je voorganger.
Opvallend is dat er een ruime periode zit tussen de zitting van 28 juli 2025 en de uitspraak van gisteren, terwijl de vraag die aan de orde was beperkt van aard was en de Afdeling de inhoudelijke beroepsgronden niet heeft behandeld. De Afdeling lijkt daarmee in deze uitspraak een principieel oordeel te geven, waarover goed is nagedacht.
Achtergrond van de zaak
De zaak gaat over een door het college van burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning voor de bouw van een hostel in Rotterdam. De oorspronkelijke huurder maakte bezwaar tegen deze vergunning, vanwege onder andere zorgen over toegenomen parkeerdruk en verminderde brandveiligheid in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond verklaard.
De oorspronkelijk huurder stelt vervolgens beroep in bij de rechtbank. Gedurende de beroepsprocedure is de huurovereenkomst beëindigd. De opvolgend huurder zet de beroepsprocedure voort, waarmee de vraag rijst of een nieuwe huurder een lopende procedure kan voortzetten.
Oordeel rechtbank: geen rechtsopvolging bij opvolgend huurder, wel ontvankelijkheid
De rechtbank Rotterdam komt in haar uitspraak tot het oordeel dat een opvolgend huurder in principe geen rechtsopvolger is onder bijzondere titel, zoals dat bijvoorbeeld geldt bij een eigendomsoverdracht. Normaal gesproken kan een rechtsopvolger onder bijzondere titel de door zijn rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming overnemen, als zonder die overname de rechtsbescherming anders volledig verloren gaat.
Ondanks dat de rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van rechtsopvolging onder bijzondere titel acht de rechtbank de opvolgend huurder ontvankelijk in het beroep. De rechtbank stelt dat het anders zou leiden tot volledig verlies van de rechtsbescherming van het ‘bewonersbelang’. Bovendien ziet de rechtbank geen rechtvaardiging om een verschil te maken in de rechtsbescherming tussen rechtsopvolging en, zoals in dit geval, een opvolgend huurder. Niettemin acht de rechtbank het beroep uiteindelijk ongegrond.
Oordeel Afdeling bestuursrechtspraak: opvolgend huurder is niet-ontvankelijk
De opvolgend huurder stelt vervolgens hoger beroep in bij de Afdeling. De Afdeling oordeelt in hoger beroep anders over de ontvankelijkheid van de opvolgend huurder.
De Afdeling stelt voorop dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat een procedure kan worden voortgezet door een rechtsopvolger onder bijzondere titel wanneer anders de rechtsbescherming van de rechtsvoorganger volledig verloren zou gaan. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer het betrokken belang volledig op de rechtsopvolger overgaat. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een opvolgend eigenaar. De Afdeling oordeelt vervolgens – evenals de rechtbank – dat een opvolgend huurder géén rechtsopvolger onder bijzondere titel is.
Anders dan de rechtbank oordeelt de Afdeling echter dat een opvolgend huurder een procedure van de vorige huurder niet kan overnemen. De Afdeling stelt dat voor een nieuwe huurder een eigen, nieuw belang ontstaat op het moment dat hij een huurovereenkomst aangaat of een woning betrekt. Op dat moment kan een nieuwe huurder de omgevingsvergunning betrekken bij zijn besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst of het aanvangen van de bewoning.
De Afdeling benadrukt dat bij een nieuwe huurder alleen het ‘bewonersbelang’ een rol speelt, terwijl bij rechtsopvolging ook andere belangen kunnen meespelen, bijvoorbeeld het risico op waardevermindering in geval van eigendom.
Ondanks dat gesteld zou kunnen worden dat ook in geval van eigendomsoverdracht een koper een omgevingsvergunning kan betrekken bij het aangaan van een overeenkomst is de conclusie van de Afdeling duidelijk: de opvolgend huurder kan de procedure niet voortzetten. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het ingestelde beroep (alsnog) niet-ontvankelijk.
Tot slot: opvolgend huurder kan lopende procedure niet voortzetten
Uit de uitspraak van de Afdeling blijkt duidelijk dat nieuwe huurders niet kunnen ‘meeliften’ op lopende procedures van hun voorganger. Check bij het aangaan van een huurovereenkomst daarom altijd de omgevingsrechtelijke situatie en wees je daarvan bewust bij het aangaan van een huurovereenkomst.
