Een verhuurder van een bedrijfsruimte wilde de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd beëindigen omdat een andere gegadigde een hogere huurprijs wilde betalen. Daar steekt de Hoge Raad een stokje voor.
Deze zaak gaat over een supermarkt die al dertig jaar een bedrijfsruimte huurt. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd, de huurprijs bedraagt € 488.000 per jaar. De verhuurder vindt die prijs niet meer marktconform. De supermarkt stelt voor om de huurprijs te laten vaststellen door de rechter – daarvoor bestaat een aparte procedure. De verhuurder stemt hier niet mee in. Een andere marktpartij is bereid € 775.000 per jaar te betalen. Als de supermarkt hetzelfde wil betalen, kan deze blijven zitten. Die wil dat niet, waarna de verhuurder de huurovereenkomst opzegt.
Hogere huuropbrengst
Zowel de kantonrechter als het gerechtshof vinden die opzegging onterecht. Duidelijk is dat de verhuurder maar één belang aanvoert: een hogere huuropbrengst. De verhuurder heeft bewust niet gekozen voor de huurprijsherzieningsprocedure via de rechter. Die procedure biedt echter een evenwicht tussen opzeggingsbescherming voor de huurder en de mogelijkheid voor de verhuurder om na enige tijd de huur te verhogen. De wetgever heeft ervoor gekozen om bij huurprijsaanpassing aan te sluiten bij het huurprijsniveau van reeds lopende huurovereenkomsten van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, en dus niet bij de actuele marktprijzen die worden overeengekomen bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten. Het enkele belang van het verkrijgen van een hogere huurprijs kan niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst omdat de wet al voorziet in een regeling tot huurprijsaanpassing. Kortom, het belang van de verhuurder om de huurprijs te verhogen is niet voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen, volgens rechtbank en hof. De verhuurder tekent cassatieberoep aan.
Markthuurprijs
De verhuurder wijst erop dat de overeenkomst al dertig jaar loopt. Volgens de verhuurder is de huurprijsaanpassingsprocedure daarom niet meer passend, omdat die leidt tot een aanzienlijk lagere huurprijs dan de markthuurprijs. Daar is de Hoge Raad het niet mee eens.
Redelijke afweging
Ook een huurovereenkomst voor onbepaalde kan worden opgezegd. Wel moet de verhuurder dan vermelden waarom hij dit wil. De rechter maakt dan een redelijke afweging tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst en die van de huurder bij verlenging daarvan. De rechter wijst een vordering tot opzegging toe indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt.
Aparte procedure
Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis leidt de Hoge Raad af dat het niet mogelijk is om tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Daarvoor staat voor de verhuurder juist een aparte procedure open (art. 7:303 BW). Op grond van deze bepaling kan de rechter de huurprijs nader vaststellen. De verhuurder verliest zijn zaak.