Gevolgen van de Wet doorstroming huurmarkt 2015

Door: mr. J.M. (Jan) Heikens, Huurrecht Datum: 28 juni 2016

Het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 is op 12 april 2016 door de Eerste Kamer aangenomen en zal op 1 juli 2016 in werking treden. Consequentie van de wet is dat de mogelijkheden van tijdelijke verhuur worden uitgebreid. Hieronder volgt een beschrijving van de verschillende onderdelen.

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen (art. 7:271 lid 1 BW)

Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen aan te gaan voor bepaalde tijd. Aanvankelijk was het de bedoeling om de bepaalde tijd te beperken tot een periode van één jaar of korter, maar als gevolg van een amendement is dit gewijzigd in twee jaar of korter. In de huurovereenkomst moet concreet worden opgenomen hoe lang de huur zal duren.

 Er gelden enkele spelregels. Een huurovereenkomst voor twee jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Maar let op, de verhuurder moet voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. De brief met daarin die kennisgeving dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Als de kennisgeving niet of niet tijdig wordt verstuurd, ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming voor de huurder. Een dergelijke omissie is niet reparabel en kan ook niet door de rechter worden hersteld. Om ieder misverstand te voorkomen is aan te bevelen de kennisgeving aangetekend met handtekening retour te doen verzenden. Daarvoor dient een ruime termijn te worden genomen, want de post doet er vaak lang over om de brief te bezorgen. Als het op het laatste moment aankomt, dient een deurwaarder te worden ingeschakeld. Deze dient dan de kennisgeving uiterlijk op de laatste dag voor het verstrijken van de termijn aan de huurder te betekenen.

Er zit in deze regeling een zekere ongelijkheid. De verhuurder kan de tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. De huurder kan dat wel. Hij hoeft het contract niet helemaal uit te dienen. Hiervan kan niet bij overeenkomst worden afgeweken.  

Een interessante bijkomstigheid is dat art. 11b van de Huisvestingswet bepaalt dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling voor de huurder gedurende de tijdelijke huurovereenkomst in stand blijft.  

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter kan slechts eenmaal met dezelfde huurder worden aangegaan. Indien de overeenkomst wordt verlengd of indien een tweede kort durende overeenkomst voor twee jaar of minder wordt aangegaan, geldt de overeenkomst voor onbepaalde tijd en heeft de huurder volledig recht op huurbescherming.

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onzelfstandige woningen

Voor onzelfstandige woningen geldt een vergelijkbare regeling, maar de termijn verschilt. Bij onzelfstandige woonruimte kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar worden overeengekomen.

Exit huurovereenkomst ‘naar aard van korte duur’

Alhoewel art. 7:232 lid 2 BW bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt zal blijven gelden, moet worden aangenomen dat hiervan nog slechts bij hoge uitzondering gebruik kan worden gemaakt. De rechtspraak zal na 1 juli 2016 zeer terughoudend zijn in het aannemen van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. In beginsel is deze nog slechts toepasbaar op vakantiewoningen en dergelijke. Let ook op het risico dat een overeenkomst naar zijn aard van korte duur door de rechter achteraf kan worden gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst ex art. 7:271 lid 1 BW, zodat de verhuurder een schriftelijk kennisgeving had moeten sturen om de overeenkomst tegen de overeengekomen korte duur te doen eindigen.

Uitbreiding opzegginsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen (art. 7:274 BW)

Er was al een regeling voor gehandicapten of ouderen en voor woningen die bestemd zijn voor studenten, de zogenaamde campuscontracten. Daaraan worden de volgende doelgroepen toegevoegd: jongeren, promovendi en grote gezinnen. Een jongere is een persoon met een leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27 jaar. In de huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning voor een specifieke doelgroep is bestemd en dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan tot de doelgroep behorende personen zal worden verhuurd. Studenten en promovendi worden met jongeren gelijk gesteld.

Belangrijkste element van de regeling is dat wanneer de huurder of het huishouden niet langer tot de doelgroep behoort, de verhuurder de huur kan opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Dat dringend eigen gebruik bestaat er dan uit dat de woning beschikbaar komt voor een nieuwe huurder die tot de doelgroep behoort. Opzegging wegens dringend eigen gebruik kan plaatsvinden gedurende een periode van vijf jaar gedurende welke de huurder niet langer tot de doelgroep behoort. Die periode kan in onderling overleg met twee jaar worden verlengd.

In het geval van promovendi en grote gezinnen (acht of meer personen) dienen huurders jaarlijks aan de verhuurder te kunnen laten zien dat zij nog steeds tot de betreffende doelgroep behoren.

Wijziging van de diplomatenclausule (art. 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW)

Essentieel blijft dat in de huurovereenkomst een uitdrukkelijk beding dient te worden opgenomen dat de woning na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd.

Onder de huidige regeling is het nog zo dat een verhuurder de woning slechts eenmaal op basis van een diplomatenclausule kan verhuren. Vertrekt de huurder, dan kan de verhuurder de woning niet nogmaals op basis van een diplomatenclausule verhuren voordat hij de woning zelf (weer) betrekt. Dus onder de huidige regeling zijn meerdere tussenhuren achter elkaar niet toegestaan. Dat verandert onder de Wet doorstroming huurmarkt. De verhuurder kan met de huurder en de telkens opvolgende huurder overeenkomen dat na afloop van de overeengekomen termijn de woonruimte moet worden ontruimd omdat de verhuurder zelf de woonruimte wil betrekken, of omdat hij een vorige huurder in de gelegenheid wil stellen de woning opnieuw te betrekken. Daarnaast is in art. 7:274 lid 2 BW ter verduidelijking opgenomen dat een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming, tussentijds met wederzijds goedvinden kan worden verlengd. De verlenging doet aan de opzeggingsbevoegdheid niets af.

Overgangsrecht

De Wet doorstroming huurmarkt grijpt niet in in bestaande huurovereenkomsten. Voor lopende huurovereenkomsten blijft de oude regeling gelden. Over de precieze toepassing van het overgangsrecht bestaat nog onduidelijkheid. Hoe bijvoorbeeld te handelen bij een reeds bestaande tussenhuursituatie, waarbij een nieuwe overeenkomst met een opvolgende huurder wordt gesloten. Is dan het oude recht van toepassing (in dat geval niet toegestaan) of het nieuwe recht?

Ook bestaat de mogelijkheid van samenloop tussen een huurovereenkomst voor twee jaar of korter en een huurovereenkomst op basis van een diplomatenclausule. De huurovereenkomst zal hierover duidelijkheid moeten scheppen.

Uitbreiding Leegstandwet

Op dit moment is verhuur op basis van de Leegstandwet slechts mogelijk indien de verhuurder de tijdelijk te verhuren woning wil verkopen, slopen of renoveren. Daar komt met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt een nieuwe categorie bij: woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning. Voor deze categorie gelden de reguliere termijnen voor vergunningverlening, te weten aanvankelijk voor ten hoogste twee jaar, waarna telkens verlenging met een jaar mogelijk is tot een maximum van vijf jaar. Afwijkend is dat de minimum looptijd voor deze categorie drie maanden betreft, waar dat voor de overige drie categorieën zes maanden is. De opzegtermijn voor deze categorie bedraagt twee maanden in plaats van drie maanden zoals bij de andere categorieën.

Verder geldt dat indien sprake is van een aanvraag voor een vergunning voor dezelfde woonruimte in de voor de verkoop bestemde huurwoning, die vergunning slechts wordt verleend indien voor die woonruimte voor de duur van tenminste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen eerdere vergunning is verleend op grond van de Leegstandwet.

Vragen?

Wilt u meer weten over de gevolgen van de Wet doorstroming huurmarkt 2015? Neem contact met ons op: bel 026-3522825 of mail naar j.heikens@dekempenaer.nl