Financiering nodig voor de aankoop van een pand? Let dan goed op het financieringsvoorbehoud.

Door: mr. E.P.C. (Erik) Duinkerke, Ondernemingsrecht Datum: 7 februari 2020

Wat is een financieringsvoorbehoud?

Het is bij de aankoop van bedrijfspanden gebruikelijk dat partijen een financieringsvoorbehoud afspreken. Dit betekent dat de (beoogde) koper van de aankoop kan afzien als hij de financiering niet op tijd rond krijgt. Het is voor kopers van belang dat ze goed letten op de formulering van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Deze zijn namelijk vaak strenger dan wordt gedacht: de koper moet echt zijn best doen om de financiering rond te krijgen. Krijgt hij die niet rond, dan kan hij zich beroepen op het financieringsvoorbehoud. Daarvoor is wel nodig dat de koper met stukken kan onderbouwen dat hij zich genoeg heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen. Maar als die stukken ontbreken, dan zal de verkoper vaak van mening zijn dat de koper géén geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Waarom is dit belangrijk?

Als er geen geldig beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud, kan de koper in principe niet (kosteloos) van de koop afzien. De koper is dan alsnog verplicht om het pand te kopen en daarvoor de koopprijs te betalen. Een alternatief is dat de verkoper zich zal beroepen op een contractuele boete, in de praktijk meestal 10% van de totale koopprijs.

Hoe streng zijn de eisen voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud?

Dit hangt af van de formulering in de koopovereenkomst. In de praktijk maakt het financieringsvoorbehoud vaak deel uit van een standaardcontract (zoals bij particulieren de NVM-koopakte), maar de formulering verschilt toch regelmatig.

Het financieringsvoorbehoud leidt vaak tot procedures. Het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:518) is hiervan een recent voorbeeld. Het financieringsvoorbehoud luidde in die procedure:

Deze koop geschiedt voorts onder de ontbindende voorwaarde dat koper niet uiterlijk op dertig september tweeduizend zestien een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van gemelde registergoederen tot een hoofdsom van € 1.350.000 (…) onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en) deze overeenkomst ontbindt. Koper spant zich in de bedoelde financiering te krijgen. (…)” (eigen onderstreping)

De onderstreepte woorden geven aan dat de koper zich voldoende moet inspannen om de financiering rond te krijgen. Lukt dat niet, dan moet hij dat goed gedocumenteerd hebben. De koper stelde in deze procedure dat hij bij twee banken (Rabobank en ING) en bij private investeerders tevergeefs heeft geprobeerd een financiering te verkrijgen. In deze procedure lukte het de koper niet om met voldoende stukken te onderbouwen dat hij geen financiering kon verkrijgen: (i) ten aanzien van ING heeft de koper alleen verklaard dat nog voordat de koper een financieringsaanvraag had ingediend, ING mondeling al had laten weten geen nieuwe klanten aan te nemen, (ii) ten aanzien van de private investeerders kwam de koper pas tijdens de procedure met enkele (nadien opgestelde) verklaringen, terwijl zij ook geen erkende geldverstrekkende instellingen waren en (iii) ten aanzien van de Rabobank was vóór het tekenen van de koopovereenkomst al duidelijk dat de Rabobank veel meer tijd nodig had om de financiering te toetsen dan de inroepingstermijn voor het financieringsvoorbehoud.

Het Hof komt daarom tot de conclusie dat de koper zich niet genoeg had ingespannen om de financiering rond te krijgen. Het beroep op het financieringsvoorbehoud was dus niet terecht. De consequentie voor de koper was dat de koper de contractuele boete van 10% van de koopsom (EUR 192.500,-) moest betalen aan de verkoper.

Conclusie

Lees de koopovereenkomst aandachtig door en kijk goed naar de formulering van het financieringsvoorbehoud. De (beoogde) koper zal in de meeste gevallen namelijk alle redelijke inspanningen moeten verrichten om de financiering rond te krijgen. Spreek daarom een voldoende ruime termijn af om de financiering rond te krijgen en zorg ervoor dat je op tijd contact opneemt met financiers. Zo voorkom je hoge contractuele boetes. We raden aan om bij twijfel altijd een juridisch deskundige in te schakelen.

Hebt u vragen over uw koopovereenkomst of (de uitleg van) contractuele boetes? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via 026 – 352 28 25 of via mail@dekempenaer.nl.