Wanneer een opdrachtgever en een aannemer, ondanks het ontbreken van een schriftelijke bouwteamovereenkomst, feitelijk handelen en samenwerken als ware het een bouwteam, kan dit ertoe leiden dat tóch sprake is van een bouwteamovereenkomst.
Casus
Opdrachtgever is eigenaar van een onroerende zaak. Hij wil het pand herontwikkelen tot 665 studentenwooneenheden met bijbehorende voorzieningen. Voor de realisatie van het project heeft hij regelmatig contact met een aannemer voor overleg en bouwteamvergaderingen. In de notulen van deze bouwteamvergaderingen, die spreken over ‘het bouwteamoverleg’, wordt de aannemer aangeduid als ‘projectlid’. De concept-bouwteamovereenkomst is weliswaar besproken door partijen maar is nooit ondertekend, waardoor de opdrachtgever van mening is dat er helemaal geen bouwteamovereenkomst is gesloten. De onderhandelingen tussen opdrachtgever en aannemer stranden omdat men het niet eens kan worden over de bouwsom, hetgeen de totstandkoming van een aannemingsovereenkomst blokkeert. Hierop vordert de aannemer onder andere nakoming van de bouwteamovereenkomst en een gebod tot dooronderhandelen voor de opdrachtgever. Als de rechtbank de vordering van de aannemer afwijst gaat deze vervolgens in hoger beroep.
Bouwteamovereenkomst is hulpovereenkomst
Het hof stelt voorop dat een bouwteam een tijdelijke vorm van samenwerking is, waarbij de deelnemers in gecoördineerd verband de werkzaamheden verrichten die uit de eigen functie voortkomen, en daarnaast – waar mogelijk – door het geven van advies meewerken aan de taakvervulling van collega-deelnemers. Een kenmerk van een bouwteam is de aanwezigheid van een aannemer – een uitvoerende partij – reeds in de ontwerpfase van het project. Daarmee wordt beoogd in een vroeg stadium zicht te krijgen op uitvoerbaarheid en kosten van het ontwerp, wat ten goede komt aan de latere uitvoering.
Mondelinge bouwteamovereenkomst
Volgens het hof is sprake van enige (mondeling gesloten) bouwteamovereenkomst, althans mocht de aannemer erop vertrouwen dat een bouwteamovereenkomst tussen partijen was gesloten. Het hof komt tot deze conclusie omdat de aannemer onder andere heeft deelgenomen aan diverse bouwteamvergaderingen, in de notulen van deze vergaderingen wordt aangeduid als ‘projectlid’ en een uitgebreide raming van kosten met een geoffreerde aanneemsom aan de opdrachtgever heeft gestuurd. De mededeling van de opdrachtgever dat een ieder die inzet heeft geleverd aan tafel mag blijven zitten zonder dat sprake is van een bouwteamovereenkomst doet daar niets aan af. Partijen hebben immers feitelijk gehandeld als een bouwteam.
Onderhandelings- en inspanningsplicht
Op basis van de bouwteamovereenkomst bestaat er voor de opdrachtgever een onderhandelings- en inspanningsplicht om tot overeenstemming te komen over het sluiten van een aannemingsovereenkomst, ondanks het feit dat partijen hier geen schriftelijke afspraken over hebben gemaakt. Vast staat dat opdrachtgever en aannemer inderdaad hebben onderhandeld, en ook wordt uit de feiten duidelijk dat de opdrachtgever zich voldoende heeft ingespannen om overeenstemming te bereiken met de aannemer over de bouwsom. Het hof acht daarvoor het volgende van belang. In het onderhandelingstraject is een maximale bouwsom van 18 miljoen euro overeengekomen en is afgesproken dat de aannemer een belegger zou zoeken om het project te financieren. De aannemer heeft vervolgens een offerte gedaan voor 22 miljoen euro. De opdrachtgever spreekt in dit geval van een ‘ontplofte bouwsom’ en vraagt om nadere toelichting. Daarnaast heeft de opdrachtgever het document van de aannemer met betrekking tot de opbouw van de bouwsom voorzien van vragen en opmerkingen. Tenslotte is de aannemer er niet in geslaagd een belegger te vinden, hetgeen voor de opdrachtgever een voorwaarde was om met de aannemer verder te gaan.
Afbreken onderhandelingen gerechtvaardigd
De opdrachtgever heeft zich dus voldoende ingespannen om overeenstemming te bereiken met de aannemer, maar mocht hij op enig moment de onderhandelingen afbreken? Volgens het hof heeft de opdrachtgever ten eerste voldoende onderzocht of een aannemingsovereenkomst haalbaar was. Daarnaast heeft de aannemer onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit valt af te leiden dat en waarom nadere onderhandelingen tussen partijen nog zinvol en kansrijk konden zijn. Opdrachtgever en aannemer verschilden nog steeds van mening over in hoeverre de door de aannemer geoffreerde kostenopzet van ruim 22 miljoen euro past bij de eerder vastgestelde bouwsom van 18 miljoen euro. Op basis van dit verschil van mening is het voor de opdrachtgever gerechtvaardigd de onderhandelingen af te breken.
Conclusie
Wanneer partijen, ondanks het ontbreken van een bouwteamovereenkomst, zich feitelijk gedragen als een bouwteam, kan dus toch sprake zijn van een (mondelinge) bouwteamovereenkomst. Op basis van die bouwteamovereenkomst is de opdrachtgever gehouden zich in te spannen en serieus te onderhandelen om tot overeenstemming te komen over het sluiten van een aannemingsovereenkomst.
Bron: Gerechtshof Den Haag 14 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1624.
Vragen?
Wilt u meer weten over bouwteamovereenkomsten? Neem contact met ons op: bel 026-3522888 of mail naar bouwrecht@dekempenaer.nl