Afspraak tussen buren houdt geen stand: monddoodclausule te algemeen.

Door: mr. drs. M.P. (Mitzi) Litjens, Wonen en bouw Datum: 28 maart 2018

Het gebruik van een zogenoemde monddoodclausule (geen bezwaarclausule) bij de verkoop van vastgoed is niet ongebruikelijk. Een verkoper wil op die manier bijvoorbeeld waarborgen dat de koper geen bezwaar maakt tegen een toekomstige ontwikkeling van de verkoper. Dergelijke clausules zijn rechtsgeldig, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. Geheel in lijn met eerdere rechtspraak hierover, oordeelde de rechtbank Limburg onlangs dat de betreffende monddoodclausule niet voldeed aan de voorwaarden en daarom nietig was.

De gedaagde (A) in deze zaak is eigenaar van een aantal aan elkaar grenzende percelen. Op enkele van deze percelen is zijn agrarisch bedrijf gevestigd. Toen hij een van zijn percelen verkocht, wilde hij voorkomen dat zijn toekomstige nieuwe buren zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen (de uitbreiding van) zijn bedrijfsactiviteiten. Om die reden had A in de akte van levering een zogenaamde monddoodclausule opgenomen.

Nooit bezwaar maken

Met deze clausule verklaart de koper dat hij nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving en/of op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook te zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op de betreffende percelen van de verkoper. Er is een boete gekoppeld voor het niet nakomen van deze afspraak. Daarnaast is de koper verplicht om, wanneer hij het perceel weer overdraagt aan de volgende eigenaar, deze verplichting, bij wijze van kettingbeding, aan de nieuwe eigenaar op te leggen. Ook aan deze verplichting is een boete gekoppeld.

Afstand doen van grondrechten

Met het opnemen van deze monddoodclausule in de leveringsakte dacht A de plannen die hij met zijn bedrijf had voldoende veilig te hebben gesteld. De eigenaar van het buurperceel dacht daar echter anders over en liet het beding toetsen door de rechter. Deze oordeelde dat het beding nietig is. Met de monddoodclausule doet men afstand van de toegang tot rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht tegen eventuele bouwplannen van de verkoper. De koper doet dus afstand van de grondrechten in de Grondwet, het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en het Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten. Hierin is geregeld dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van toegang tot de rechter.

Nietig

Niet alleen het feit dat het beding strekt tot beperking van een grondrecht maakt dat het nietig is. Immers, op basis van de contractsvrijheid is men vrij om af te spreken wat men wil. Ook dat is een grondrecht. Dat betekent dat wanneer de contractsvrijheid ervoor zorgt dat een ander grondrecht wordt beperkt, er een afweging tussen beide grondrechten zal moeten worden gemaakt. Alle overige omstandigheden van het geval kunnen daarbij een rol spelen. De monddoodclausule van A hield na deze afweging geen stand, om de volgende drie redenen.

Derden ook gebonden aan beding

In de eerste plaats was van belang dat het beding de toegang tot rechtsbescherming niet alleen beperkt in de verhouding tussen de verkoper en de koper van het perceel. Die beperking moet immers ook bij wijze van kettingbeding door de koper worden doorgegeven aan de volgende koper. Volgende kopers kunnen het perceel dus niet in eigendom verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van rechtsbescherming. Daarmee strekt het beding ertoe om ook derden af te houden van de toegang tot rechtsbescherming.

Boete

Daarnaast speelde een rol dat de werking van het beding wordt afgedwongen door een boete. Voor zowel het niet nakomen van de verplichting om af te zien van rechtsbescherming als voor het niet nakomen van de verplichting om het beding door te geven aan de volgende koper kan men een boete krijgen. Het beding bevat dus een dwangelement om ervoor te zorgen dat opvolgende kopers van het perceel, die geen partij zijn bij de oorspronkelijke overeenkomst, afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden.

Niet concreet

Tot slot is van belang dat het beding niet voldoende concreet beschrijft waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Het zou bijvoorbeeld anders zijn wanneer men afstand doet van rechtsbeschermingsmogelijkheden in een concreet omschreven uitbreidingsplan. In dat geval kan eerder worden aangenomen dat degene die afstand doet van zijn grondrecht, weet waarvan hij afstand doet. In het beding van A ziet de afstand op een open verzameling aangelegenheden en bovendien op een onbeperkte periode. Overigens, niet iedere bepaalde en/of begrensde periode is concreet genoeg. In een eerdere zaak vond het hof een periode van 25 jaar te ruim.

Contact

Het gebruik van een monddoodclausule is niet per definitie in strijd met de openbare orde. Het kan een effectief middel zijn om ervoor te zorgen dat buren zo min mogelijk bezwaar zullen maken tegen bijvoorbeeld eventuele bouwplannen. Een beding met een te ruime en te algemene beschrijving zal echter snel in strijd zijn met de openbare orde. Hoe concreter het beding daarom is geformuleerd, des te groter is de kans dat het zijn werking behoudt. Meer weten over monddoodclausules? Neem contact op met onze vastgoedspecialisten: wonen@dekempenaer.nl of 026-3522888.