Wordt een woning onder druk verkocht, dan kan sprake zijn van misbruik van omstandigheden. De koopovereenkomst is dan vernietigbaar.
Een man is eigenaar van een appartementsrecht. Wegens een betalingsachterstand aan de Vereniging van Eigenaren wordt een executieveiling van de woning in gang gezet. Een vrouw voldoet de schuld zodat de veiling wordt afgelast. Drie dagen na de geplande veiling ondertekenen de vrouw en de eigenaar een koopovereenkomst voor de woning (koopprijs € 220.000). Na levering bij notariële akte weigert de verkoper de woning aan de koper ter beschikking te stellen.
Ontruimen
De koper vordert bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam dat de verkoper de woning ontruimt. Zij heeft, door betaling van de achterstand, de veiling kunnen afwenden. Daarna is de woning aan haar verkocht en geleverd.
Ontbonden
Dat klinkt aannemelijk, maar de verkoper heeft een ander verhaal. De woning heeft een WOZ-waarde van € 334.000. In een eerste koopovereenkomst stond de koopsom op € 380.000. Snel daarna zou de koper hebben gezegd: dingen kloppen niet, de koopovereenkomst moet worden ontbonden. Daarna wilde de koper niet meer dan € 250.000 betalen. Daarover werd gebeld toen de verkoper aan het werk was als beveiliger. Hij voelde zich onder druk gezet en is akkoord gegaan met € 250.000.
Onder druk
Bij de notaris bleek dat de koopsom € 220.000 was, het verschil zou later worden ‘rechtgetrokken’. Volgens de verkoper maakte de koper misbruik van de aanstaande veiling door hem onder druk te zetten. Hij leverde de sleutels niet in om dit als drukmiddel te gebruiken om alsnog € 30.000 te krijgen. Het oorspronkelijke bedrag van € 380.000 zou volgens de koper ‘een fout’ zijn geweest.
Veel vragen
De manier waarop de (uiteindelijke) koopovereenkomst tot stand is gekomen roept bij de voorzieningenrechter vragen op. Zo is niet duidelijk hoe het kwam dat de koper, als professionele partij, de koopovereenkomst heeft ondertekend met een volgens haar onjuiste koopprijs, die ook nog eens vet was gedrukt. De koper kon ook niet uitleggen waarom in de tweede koopovereenkomst staat dat de woning voor onbepaalde tijd is verhuurd en in verhuurde staat wordt geleverd. Dit terwijl de woning door de verkoper werd bewoond en in de eerste koopovereenkomst (terecht) stond dat de verkoper de woning levert in onverhuurde staat. Bovendien is de aanvankelijke koopsom in lijn met de WOZ-waarde en ligt € 220.000 ver beneden de marktwaarde. De koper kan dat verschil niet verklaren.
Geen ontruiming
De kantonrechter stelt dat er rekening mee moet worden gehouden dat de bodemrechter oordeelt dat sprake was van misbruik van omstandigheden, of dat deze op een andere grond oordeelt dat de koopovereenkomst nietig of vernietigbaar is. In dat geval is de koper (achteraf) nooit eigenaar geworden van de woning en is de verkoper nog altijd eigenaar. Dan is de woning ook niet onrechtmatig door de verkoper gebruikt, en ontbreekt de grondslag voor een veroordeling tot ontruiming.