Een koopovereenkomst kan pas rechtsgeldig worden ontbonden als een partij in verzuim is. Daarvoor is een ingebrekestelling nodig, maar niet als sprake is van een fatale termijn.
Een stel verkoopt een huis voor € 1.380.000. De overdracht zou plaatsvinden op 5 augustus 2024 maar dat is nog steeds niet gebeurd. Daarom ontbindt het stel de koopovereenkomst, zonder ingebrekestelling. De koper vindt dat hij daarom niet in verzuim is en niet de contractuele boete en schadevergoeding hoeft te betalen die het stel wil. De rechtbank Midden-Nederland moet de knoop doorhakken.
Ingebrekestelling
Voor het intreden van verzuim is doorgaans een ingebrekestelling nodig. Maar dat kan ook zonder: als de zogenoemde fatale termijn is verstreken. Zo’n termijn moet tussen partijen zijn overeengekomen. In dit geval was afgesproken dat de eigendomsoverdracht (bij de notaris) en betaling zouden plaatsvinden op uiterlijk 5 augustus 2024, zeven weken na ondertekening van de koopovereenkomst. Dit was geen streefdatum of een vrijblijvende indicatie, constateert de rechtbank. De koper heeft deze datum aanvaard, zodat deze datum de fatale termijn is. Dit heeft als gevolg dat de koper in verzuim is geraakt vanaf 5 augustus 2024, zonder dat een ingebrekestelling nodig was.
Uitstel
Desondanks heeft het verkopende stel niet gelijk de koopovereenkomst ontbonden. Met de koper is een nieuwe leveringsdatum afgesproken maar die heeft deze daarna nog vijf keer verplaatst. Daarna vroeg de koper wéér om uitstel. Daar ging het stel niet in mee en ontbond de koopovereenkomst.
Verzuim
Hoewel de verkopers na het intreden van het verzuim de koper de gelegenheid hebben geboden om alsnog na te komen, betekent niet dat het verzuim (5 augustus 2024) is komen te vervallen of dat de verkoper haar rechten heeft verwerkt waardoor de overeenkomst niet kon worden ontbonden. Ook niet toen de verkopers in e-mails schreven dat zij een ingebrekestelling zouden versturen: zij zijn niet juridisch onderlegd en konden de juridische betekenis van de term ‘ingebrekestelling’ niet volledig overzien.
Compensatie
De koper vindt het wel onredelijk dat de verkoper zonder ingebrekestelling tot ontbinding is overgegaan. Hij was bereid financiële compensatie te bieden voor het te late afnemen. Maar dit argument vindt de rechtbank onvoldoende om te concluderen dat de verkoper haar verzuimrechten niet meer mocht uitoefenen. Dit geldt temeer nu de koper geen enkele financiële vergoeding heeft betaald aan de verkoper.
Contractuele boete
De conclusie is dan ook dat de verkopers de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. Daarom moet de koper de contractuele boete (tien procent van de vraagprijs) betalen: € 138.000. Dat geldt ook voor de schade die de verkopers zeggen te hebben opgelopen, doordat het pand langer is aangehouden dan de bedoeling was. Deze schade betreft rente over de koopsom, onroerende zaakbelasting, gas en elektra en verzekeringen. De koper weerspreekt niet dat de verkopers schade hebben opgelopen en ook niet de omvang van die schade. Daarvoor mag hij ook € 56.433 aftikken.