Verhuurders zijn verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente, zodat schuldhulpverlening vroegtijdig kan worden aangeboden. Maar moet een verhuurder daarna eerst afwachten of die hulp effect heeft voordat hij de huurovereenkomst kan laten ontbinden? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt van niet.
In deze zaak had een huurder al langere tijd moeite om de huur te betalen. De verhuurders deden tweemaal een melding bij de gemeente op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Daarna startten zij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De bewindvoerder van de huurder stelde dat de verhuurders te snel hadden geprocedeerd en eerst hadden moeten afwachten of het schuldhulptraject zou slagen.
Vroegsignalering is een belangrijke omstandigheid
Het hof benadrukt dat de melding bij de gemeente onderdeel is van de belangenafweging die een rechter moet maken bij een vordering tot ontbinding wegens een huurachterstand. De gedachte achter de regeling is dat gemeenten huurders met financiële problemen tijdig hulp kunnen aanbieden en zo een huisuitzetting kunnen voorkomen. Dat betekent echter niet dat een verhuurder na de melding verplicht is om een bepaalde periode te wachten voordat hij een procedure begint.
Geen verplichting om af te wachten
Volgens het hof volgt uit de wet en de toelichting daarop niet dat de bevoegdheid om ontbinding te vorderen afhankelijk is van het afwachten van een schuldhulptraject. In dit geval was bovendien al maanden verstreken tussen de eerste melding en de tweede procedure. In die periode bleef de huurschuld oplopen, werd zelfs een aangeboden betalingsregeling van € 25 per maand niet nagekomen, zodat opnieuw huurachterstanden ontstonden. Ook nadat de huurder onder bewind was gesteld, liep de schuld verder op. Het hof concludeert daarom dat ook wanneer de verhuurders nog langer hadden gewacht, dit niet tot een oplossing zou hebben geleid.
Alle omstandigheden tellen mee
Bij de beoordeling weegt het hof ook de persoonlijke omstandigheden van de huurder mee. Zo waren er financiële problemen na de coronaperiode, was sprake van een ernstige ziekte en had de verhuurder hem eerder zelfs een goedkopere woning aangeboden. Daar staat tegenover dat de huurder herhaaldelijk huurachterstanden liet ontstaan, de totale schuld bleef oplopen en geen reëel uitzicht bestond op aflossing binnen een redelijke termijn. Onder die omstandigheden acht het hof de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming gerechtvaardigd, zelfs als een schuldhulpverleningstraject loopt.