Een verhuurder zegt de huur op maar doet dit één dag te laat, en op een manier die niet in de huurovereenkomst staat. De kantonrechter ziet er geen probleem in.
Een bedrijfspand wordt voor vijf jaar verhuurd, de laatste dag is 30 september 2025. In de huurovereenkomst staat dat de opzegtermijn twaalf maanden bedraagt en dat opzegging moet gebeuren bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. Omdat de huurder structureel te laat is met het betalen van de huur, zegt de verhuurder de huur op. De huurder verzet zich daartegen bij de rechtbank Den Haag: de manier waarop de huur is opgezegd is volgens de huurovereenkomst niet toegestaan. Bovendien werd de huur één dag te laat opgezegd, waardoor de huurovereenkomst met vijf jaar is voortgezet.
Geen gebrekkige opzegging
De huuropzegging geschiedde niet zoals voorgeschreven in de huurovereenkomst. Dit heeft een bewijsfunctie, stelt de kantonrechter: via die twee manieren is het zeker dat en wanneer is opgezegd. Dit betekent niet dat er geen andere manieren zijn waarop rechtsgeldig kan worden opgezegd. De verhuurder zegde op per e-mail en de huurder reageerde daar binnen één dag op, waarmee volgens de kantonrechter vaststaat dat en wanneer de huuropzegging de huurder heeft bereikt.
Niet te laat
Strikt genomen had de huuropzegging, gelet op de minimale opzegtermijn van twaalf maanden, uiterlijk op 30 september 2024 moeten worden uitgebracht. Dat dit op 1 oktober geschiedde, betekent volgens de kantonrechter niet dat daarmee een nieuwe huurovereenkomst is aangevangen. Het gaat om een minimale termijnoverschrijding; slechts één dag op een opzegtermijn van een jaar. De huurder heeft niet laten blijken dat zij de huuropzegging om die reden niet zou accepteren. Zij gaf juist aan begrip te hebben voor de beslissing van de verhuurder omdat zijzelf toegaf de huur vaak te laat te betalen. Pas bij brief van haar advocaat (9 januari 2026) nam de huurder het standpunt in dat de huurovereenkomst vanwege de termijnoverschrijding van rechtswege met vijf jaar is verlengd. Dat staat haaks op de eerdere opstelling van de huurder. Daar komt bij dat de huurder ook na de opzegging in oktober 2024 in elf van de twaalf maanden te laat betaalde. Opgeteld is de huurovereenkomst per 1 oktober 2025 geëindigd.
Slecht betaalgedrag
Dit was ook het resultaat geweest als de verhuurder had aangevoerd dat de huurovereenkomst moest worden ontbonden vanwege het slechte betaalgedrag van de huurder: 54 van de 60 maandelijkse huurtermijnen zijn te laat betaald, de betalingsachterstanden variëren van enkele dagen tot ruim negen maanden. Dit is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.