Het lukt een makelaar niet om een bedrijfspand voor een opdrachtgever te verkopen. Als de eigenaar zelf een koper vindt, wil de makelaar zijn courtage. Daar kan hij naar fluiten.
Een groothandel wil haar bedrijfspand via een makelaar verkopen. Zij sluiten een ‘opdracht tot dienstverlening’. De vergoeding voor de makelaar is 1,5 procent van de verkoopprijs. In de algemene voorwaarde van de brancheorganisatie van de makelaar staat dat de opdrachtgever de courtage moet betalen indien tijdens de looptijd van de opdracht een koop- of huurovereenkomst tot stand komt. Dit geldt ook als deze overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten.
On hold
Het lukt de makelaar niet om een koper te vinden. Gedurende enkele jaren stuurt hij wel rekeningen voor promotie- en advertentiekosten naar de groothandel. Op enig moment vraagt de opdrachtgever om de verkoop via platform Funda ‘on hold’ te zetten. Enige tijd later verkoopt de groothandel het pand zonder betrokkenheid van de makelaar. Die stuurt wel een courtagenota van € 34.448. Als de groothandel niet betaalt, wordt deze door de makelaar gedagvaard voor de rechtbank Den Haag. Nu het pand is verkocht terwijl de overeenkomst met de makelaar nog van kracht was, eist deze zijn beloning.
Overeenkomst
De rechtbank constateert dat in de overeenkomst niet staat dat de groothandel het pand uitsluitend door tussenkomst van de makelaar mocht verkopen. Ook is niet afgesproken dat een verkoop zonder bemiddeling van de makelaar toch aanspraak geeft op courtage. Op basis van de overeenkomst krijgt de makelaar niets.
Algemene voorwaarden
Wel via de algemene voorwaarden? Ook niet: in de overeenkomst staat niet dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn en de rechtbank kan ook niet vaststellen dat partijen die voorwaarden zijn overeengekomen. Dat het ‘gebruikelijk’ is in de branche dat een makelaar in zo’n situatie toch courtage krijgt, is te weinig om de vordering toe te kennen.
De wet
In het Burgerlijk Wetboek staat een bepaling die betrekking heeft op de situatie dat een overeenkomst van opdracht eindigt voordat de opdracht is volbracht, terwijl – zoals hier – het loon afhankelijk is van het bereikte resultaat. Dit artikel bepaalt dat dan aanspraak kan worden gemaakt op ‘een naar redelijkheid vast te stellen loon’. Dat is afhankelijk van de reeds verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd.
Voordeel
De makelaar heeft inderdaad werkzaamheden verricht, maar zijn facturen daarvoor zijn al betaald. Andere werkzaamheden hebben niet geleid tot ‘voordeel’ voor de groothandel. Ook de grond waarop de overeenkomst is geëindigd, leidt niet tot een aanspraak op beloning. Het lukte de makelaar niet om een koper te vinden, dus het was begrijpelijk dat de groothandel de samenwerking niet wilde voortzetten. De makelaar heeft geen recht op courtage. Hij moet wel de proceskosten betalen van bijna € 5.000.