Een man koopt een woning van twee verkopers met het doel deze te verhuren. Na ondertekening van de koopovereenkomst ontdekt hij dat op de woning een zelfbewoningsplicht rust, waardoor verhuren niet mogelijk is. Hij weigert daarop de woning af te nemen. De verkopers ontbinden de overeenkomst en vorderen een contractuele boete van 10% van de koopsom.
In eerste aanleg wees de kantonrechter het beroep van de koper op dwaling af onder toewijzing van de volledige boete. De koper ging daartegen in beroep bij het gerechtshof Amsterdam.
Bevestiging
Het hof bevestigt dat het beroep op dwaling in dit geval faalt. Hoewel aannemelijk is dat zowel koper als verkopers niet volledig doordrongen waren van de zelfbewoningsplicht, ligt het risico daarvan bij de koper. De koopovereenkomst vermeldt expliciet dat de koper alle bijzondere lasten en beperkingen uit de leveringsakten aanvaardt. Bovendien werd de koper bijgestaan door een tussenpersoon, waardoor hij voldoende gelegenheid had de stukken te controleren. Het hof sluit hiermee aan bij het uitgangspunt dat een koper een onderzoeksplicht heeft en zich niet kan beroepen op onbekendheid met duidelijke juridische beperkingen.
Boetematiging
De kantonrechter wees de contractueel overeengekomen boete van 10% bij ontbinding volledig toe. Het hof oordeelt echter dat in de concrete omstandigheden matiging gerechtvaardigd is. Volgens het hof waren de verkopers zelf ook nalatig, doordat zij de zelfbewoningsplicht niet hadden gecontroleerd en niet aan de koper hadden medegedeeld. Dat is volgens het hof een reden de boete te matigen.
Buitensporig
Ook speelt bij die matiging volgens het hof mee dat de koper en één van de verkopers hebben geprobeerd de situatie minnelijk op te lossen zonder financieel nadeel voor beide partijen. Dit heeft de koper mede doen besluiten af te zien van de levering, waardoor de functie van de boete als prikkel tot nakoming voor een groot deel irrelevant is. Tot slot is er geen bewijs dat de verkopers schade hadden geleden, aangezien de woning later voor een hogere prijs werd verkocht. Gelet op deze omstandigheden acht het hof onverkorte toepassing van de boetebepaling buitensporig en matigt de boete daarom met 50%, tot circa € 10.650.