Het komt wel vaker voor: een veranda staat op de erfgrens maar de overbouw steekt net een stukje uit op het perceel van de buren. Moet dat worden verwijderd? Dat ligt er aan hoe lang die situatie zo is.
Deze zaak gaat over de achtertuinen van twee buren die aan elkaar grenzen. Op de erfgrens staat een veranda, maar de overbouw en de fundering daarvan bevinden zich boven en op het perceel van de buurvrouw. Die vindt dat de overstekende delen (dakdeel en fundering) moeten worden verwijderd. Het geschil belandt bij de rechtbank Midden-Nederland.
Goede trouw
De wettelijke regels luiden als volgt. Als iemand een strook grond te goeder trouw meer dan tien jaar in zijn bezit heeft, dan verkrijgt hij de eigendom van die grond. Is die bezitter niet te goeder trouw, dan moet hij de grond meer dan twintig jaar onafgebroken in zijn bezit hebben. De bezitter moet zich al die jaren op zo’n manier hebben gedragen dat de eigenaar van de strook grond daaruit niet anders kon afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn. Daarbij geldt dat bezit wordt verkregen door feitelijke machtsverschaffing. Die drempel voor inbezitneming van grond is hoog.
Verjaring
De eigenaar van de veranda woont sinds 2008 in zijn huis. De vorige eigenaren (1992-2008) hebben verklaard dat de strook grond sinds 1992 in hun bezit was. Die strook grond was toen niet toegankelijk voor derden. Zij bouwden daar in 1992 een vlonder, over de erfgrens heen – dat is een bezitsdaad. De buren konden daar niet meer vrijelijk over beschikken en dit ook niet bereiken. De vlonder stond 26 jaar in de tuin, daarop is later de veranda gebouwd. De toenmalige bewoner van het huis waar nu de buurvrouw woont, wist daar al die tijd van. De verjaringstermijn is gaan lopen vanaf de dag dat de vlonder werd gebouwd, die is dus verstreken. De strook grond is door verjaring eigendom geworden van eigenaar van de veranda. Wat zijn daarvan de gevolgen?
Fundering
De veranda staat op het eigen perceel, alleen een stuk van het dak hangt boven het perceel van de buurvrouw. De eigenaar hoeft dit dakdeel niet te verwijderen. Dit is anders met de fundering. Die is jaren geleden gaan verzakken en daarop zijn nieuwe tegels gelegd. Die vallen niet onder de verjaring – alleen de strook grond is verjaard – en die moeten worden afgeslepen. De buurvrouw mag zelfs de hele fundering verwijderen als zij haar tuin opnieuw wil inrichten. Dan kan leiden tot verzakking van de veranda maar de eigenaar daarvan moet zelf voorkomen dat dit gebeurt, bijvoorbeeld door een damwand op zijn perceel te plaatsen.