Wat verhuurders moeten weten over wietplantages van huurders

Door: mr. L. (Laurens) Vrakking in Huurrecht Datum: 29 april 2015

Over de nieuwe Opiumwet gaan spannende verhalen rond: de verhuurder zou nu zelfs strafbaar zijn voor de aanwezigheid van een hennepplantage als hij zijn huurder niet genoeg controleert. In de praktijk weet de verhuurder vaak van niets, totdat de politie optreedt. Kunt u echt in de problemen komen als u onbekend bent met het wangedrag van uw huurder? Wat moet u doen om problemen te voorkomen? Wij zetten op een rijtje waar u als verhuurder op bedacht moet zijn. Eerst wordt het onderwerp besproken per soort aansprakelijkheid: strafrechtelijk, bestuursrechtelijk en civielrechtelijk. Tot slot geven we praktische tips waarmee u op alle gebieden op safe kunt spelen.

Strafrechtelijke aansprakelijkheid verhuurder

Sinds 1 maart 2015 is de Opiumwet gewijzigd. In die wet zijn “handelingen ter voorbereiding of vergemakkelijking van illegale hennepteelt” strafbaar gesteld. Degene die weet dat bepaalde voorbereidingsmiddelen bestemd zijn voor het telen (voetnoot 1) van hennep is strafbaar; dat verbaast niet. Het opmerkelijke is dat deze ook geldt voor degene die niet weet, maar ernstige reden heeft om te vermoeden dat bijvoorbeeld het gehuurde pand gebruikt wordt voor deze doeleinden.

Hoe snel moet u er rekening mee houden dat met uw pand een bijdrage wordt geleverd aan illegale hennepteelt of de voorbereiding of daarvan? De strafbaarstellingen zijn ruim: alles van het aansluiten van elektra tot en met het verhuren van een pand kan onder de omschrijving vallen. De wetgever omschrijft het als situaties waarin het niet anders kan zijn dan dat de betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de voorbereidingsmiddelen. De Minister omschreef het voor de Eerste Kamer zo:

“De maatstaf is dat ieder weldenkend mens zich in de gegeven omstandigheden bewust moet zijn dat hij handelingen ter voorbereiding van de illegale hennepteelt verricht.”

In de ‘Aanwijzing Opiumwet‘ staat te lezen dat niet iedere medewerker van een tuincentrum een onderzoeksplicht heeft, die bij niet-naleving zou kunnen resulteren in strafvervolging. De medewerker van een growshop moet eerder een vermoeden hebben, aangezien de producten die hij verkoopt veelal bestemd zijn voor het mogelijk maken van hennepteelt. Vervolging van een eigenaar of medewerker van een growshop zal dus eerder voorkomen. De verhuurder van panden valt tussen die twee uitersten: van een verhuurder mag, voor wat betreft onderzoek en opmerkzaamheid, meer verwacht worden dan van een medewerker of eigenaar van een tuincentrum. Er zal een verschil zijn tussen verhuurders van woonruimte en verhuurders van – bijvoorbeeld – afgelegen loodsen. De rechtspraak zal nog moeten uitmaken waar de grenzen liggen van de onderzoeksplicht. Wel is het duidelijk dat het voor een verhuurder verstandig is alert te zijn.

De wijziging van de Opiumwet is trouwens niet de enige reden om alert te zijn. Als verhuurder kunt u ook strafrechtelijk vervolgd en veroordeeld worden voor het laten bestaan van een (potentieel) levensbedreigende situatie. Een hennepkwekerij kan namelijk gevaar veroorzaken voor de directe omgeving. Er zijn uitspraken waarbij een verhuurder strafrechtelijk is veroordeeld voor het niet alert reageren op een melding van gaslucht met als gevolg koolmonoxidevergiftiging (voetnoot 2). Er zijn ook verhuurders strafrechtelijk vervolgd veroordeeld die niet (voldoende) maatregelen hadden getroffen in het kader van brandveiligheid (voetnoot 3).
Dat kan leiden tot een veroordeling voor ernstige delicten, zoals dood door schuld. Op dezelfde grond zou strafrechtelijke aansprakelijkheid kunnen bestaan, wanneer een verhuurder wist of redelijkerwijs kon weten dat zich een hennepplantage in het door hem verhuurde pand bevindt, en hij dat gevaar heeft laten bestaan.

Bestuursrechtelijke aansprakelijkheid: kosten van ontmanteling

Het is mogelijk dat de hennepplantage (onder de noemer ‘spoedbestuursdwang’) wordt ontmanteld door de lokale overheid, wanneer direct ingrijpen vereist is. De kosten daarvan kunnen onder omstandigheden ten laste van u als verhuurder worden gebracht. Dat is het geval wanneer u als verhuurder bestuursrechtelijk als ‘overtreder’ wordt aangemerkt: daarvoor is een zekere mate van wetenschap vereist, min of meer vergelijkbaar met de nieuwe regel in de Opiumwet. In het bestuursrecht wordt bij de toepassing van die regel onderscheid gemaakt tussen de professionele verhuurder en de niet professionele verhuurder: van een professionele verhuurder van een pand mag volgens vaste rechtspraak worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt (voetnoot 4).

“Hij dient aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten at het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Tenzij een verhuurder aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt, dient een verhuurder als overtreder te worden aangemerkt.” (voetnoot 5)

Aan de oplettendheid van een professioneel verhuurder worden dus relatief hoge eisen gesteld. Een in de huurovereenkomst opgenomen verbod om een hennepkwekerij aan te leggen is niet voldoende (voetnoot 6). Volgens vaste rechtspraak is aan deze verplichting doorgaans wel voldaan als bijvoorbeeld aantoonbaar van te voren goed gecontroleerd is wie de huurder is, er geen aanwijzingen zijn van niet normaal gebruik en als er bijvoorbeeld tussentijds controles zijn geweest. Zorg dus voor goede documentatie vooraf en houd een dossier bij van eventuele klachten en periodieke controles bij het gehuurde. Voor de niet professionele verhuurder zijn de eisen minder streng.

Civielrechtelijke aansprakelijkheid: schadevergoeding

Civielrechtelijk ligt het iets anders. Niet zo lang geleden werd over de ‘gewone’ aansprakelijkheid voor schade beslist in een zaak tussen netbeheerder Enexis en een verhuurder van een als hennepkwekerij gebruikte woonruimte (voetnoot 7). Enexis vond dat de verhuurder beter had moeten controleren aan wie hij verhuurde en dat de verhuurder wegens schending van zijn zorgplicht de schade van Enexis (de waarde van de afgetapte elektriciteit) zou moeten vergoeden. Het hof koos de kant van de verhuurder:

“Niet kan worden aangenomen dat verhuurder gehouden was de werkelijke bedoelingen
van huurder te onderzoeken en het pand regelmatig te bezoeken.”

De beslissing van het hof gaat ver, aangezien de verhuurder in dit geval wel degelijk aanwijzingen had dat er iets mis was. De huur werd steevast contant betaald en de buren hadden geklaagd over geluidsoverlast en warmte in het pand. In een eerdere zaak werd een soortgelijke schadevergoeding wel toegewezen door de rechtbank in Den Bosch, terwijl er voor de verhuurder geen enkele indicatie was. Een belangrijk verschil met de zaak tegen Enexis is dat in dit geval de elektriciteitsaansluiting op naam stond van de verhuurder. Energieleverancier Essent sprak de verhuurder aan op basis van de zorgplicht die voortvloeit uit de energieleveringsovereenkomst. Als formele afnemer van elektriciteit is de verhuurder tegenover de energieleverancier verplicht erop toe te zien dat er niet illegaal energie wordt afgetapt in zijn gebouw. De
verhuurder had zich aan zijn aansprakelijkheid kunnen onttrekken door meer toezicht te houden in het pand (waar ook het bedrijf van de verhuurder formeel gevestigd was) of door voor de huurder een zelfstandige aansluiting te realiseren.

Wat valt hier nou uit te concluderen? Als verhuurder heeft tegenover willekeurige buitenstaanders (zoals een netbeheerder, maar waarschijnlijk ook onbekende omwonenden) relatief weinig civielrechtelijke verplichtingen om controle uit te oefenen. Tegenover partijen waarmee u zelf een contract heeft, krijgen die verplichtingen al snel meer gewicht: denk aan de energieleverancier, maar misschien ook aan omwonenden aan wie u ook verhuurt.

Aansprakelijkheid voorkomen? Vooraf onderzoek doen en daarna niet wegkijken! De verplichtingen per rechtsgebied verschillen nogal. Samenvattend komen wij tot de volgende overkoepelende aandachtspunten:

  • Misschien wel het belangrijkste: onderneem actie op aanwijzingen uit de omgeving tijdens de huur. Voor de zekerheid kunt u een recht op periodieke inspecties bedingen. Het is wel belangrijk dat u die controles dan ook echt uitvoert en documenteert!
  • Vraag bij het aangaan van de overeenkomst om een uittreksel uit de Brp (dat heette vroeger GBA) en/of KvK.
  • Wees alert op de juistheid van de door de huurder verstrekte informatie: controleer bijvoorbeeld of uw contactpersoon en de ondertekenaar degene is die op het huurcontract staat.
  • Accepteer bij voorkeur geen contante betalingen, of houd ten minste nauwkeurig bij wanneer, op welke manier en door wie de huurpenningen zijn betaald
  • Laat de huurder zoveel mogelijk zelf regelen met nutsbedrijven: zorg voor een eigen aansluiting op het energienet.
  • Wees alert op indicatoren tijdens de huur: klachten uit de omgeving over geur-, geluids- of warmteoverlast, activiteit op vreemde tijdstippen, een altijd sneeuwvrij dak of een hoge elektriciteitsrekening.

Voor vragen of meer informatie neemt u gerust contact op met huurrechtspecialist mr. L. Vrakking (026 352 28 44) of straf- en bestuursrechtspecialist mr. L. Koers (026 352 28 26)

Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 16 juli 2008, ECLI:NL:RBSHE:2008:BD8247.


voetnoot 1
De wet spreekt ook van “bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, leveren, verstrekken of vervoeren”.

voetnoot 2
Rechtbank Arnhem 13 mei 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AO9471 en Rechtbank ‘s-Gravenhage 26 juni 2007, ECLI:NL:RBSGR:2007:BA9654.

voetnoot 3
Bijvoorbeeld Rechtbank Arnhem 6 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN0299.

voetnoot 4
Zie bijvoorbeeld Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 1 augustus 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX3247.

voetnoot 5
Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2019.

voetnoot 6
Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 9 januari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY7996.

voetnoot 7
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 februari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:221.